Seit dem 01. Januar 2021 muss auf zusätzlich zu den regulären Heizkosten eine CO2-Steuer bezahlt werden. Diese Steuer wird auf klimaschädliche Emissionen erhoben und wurde im Rahmen der Energie- und Klimapolitik eingeführt, um Anreize zu schaffen, die Treibhausbilanzen bis 2030 zu reduzieren. Die Einnahmen sollen dabei in die Klimaschutzmaßnahmen reinvestiert werden. Da die Steuer seit der Einführung kontinuierlich erhöht wird, ist sie ein immer größeres Thema für Vermieter und auch Mieter. Seit 2023 müssen beide Parteien die Steuer je nach dem energetischen Zustand der Immobilie anteilig zahlen.
In diesem Ratgeber erfahren Sie alle wichtigen Informationen zur CO2-Steuer, wie sich die Preise in den vergangenen Jahren entwickelten, welche Pflichten für den Vermieter damit einhergehen und wie viel Vermieter bzw. Mieter anteilig bezahlen müssen.
- Die CO2-Steuer wurde eingeführt als Teil der Bemühungen, die Treibhausemissionen bis 2030 zu reduzieren. Mieter sollen mit der Steuer angeregt werden, klimafreundlicher zu heizen, und Vermieter sollen zu energetischen Sanierungen ermutigt werden.
- Seit 2023 müssen sich die Vermieter an den Kosten der CO2-Steuer ihrer Immobilie mit beteiligen, zu wie viel Prozent ist abhängig von dem energetischen Zustand ihrer Immobilie.
- Der Vermieter ist dafür verantwortlich, die Berechnung der CO2-Steuer und ihre prozentuale Verteilung in der Heizkostenabrechnung nachvollziehbar und transparent darzustellen.
- Komplett von der CO2-Steuer befreit sind regenerative Energieträger wie Wärmepumpen, Solarthermie und Holzfeuerungen.
Grundlagen der CO2-Steuer für Vermieter
Die Bundesregierung führte innerhalb des Klimapakets mit dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) (öffnet in neuem Fenster) 2021 die CO2-Steuer auf Erdgas, Heizöl, Benzin und/oder Diesel ein. Für Verbraucher bedeutet die CO2-Steuer höhere Heizkosten. Seit 2023 können Vermieter die Kosten der CO₂-Steuer nicht mehr komplett auf ihre Mieter umlegen, sondern müssen sich beteiligen.
Je höher der CO₂-Ausstoß eines Gebäudes ist, desto höher wird auch der Kostenanteil für Vermieter. Die CO2-Steuer soll damit einen Anreiz für Vermieter (und Mieter) schaffen, ihren CO₂-Verbrauch zu verringern bzw. auf innovative, umweltschonende Technologien zu wechseln.
Preissteigerung der CO2-Kosten
Als die CO2-Steuer 2021 eingeführt wurde, betrug der Preis je Tonne 25 EUR. Die Höhe der CO2-Steuer ist trotz steigender Energiepreise in den vergangenen Jahren dennoch deutlich angehoben worden: 2024 mussten 45 EUR pro Tonne bezahlt werden, 2025 sind es bereits 55 EUR pro Tonne.
Das bedeutet, dass bei Immobilien, die mit Heizöl oder Gas heizen, mit einer entsprechenden Preissteigerung pro Kilowattstunde bzw. Liter gerechnet werden muss.
Aufteilung der CO2-Kosten nach Energieträgern
Je nachdem, mit welchem Energieträger geheizt wird, gestaltet sich auch die Aufteilung der CO2-Steuer auf Vermieter und Mieter. Bei fossilen Energieträgern werden die Kosten zwischen beiden Parteien aufgeteilt.
Beim Heizen mit Pellets findet wiederum keine Kostenaufteilung statt, da diese zu den Holzbrennstoffen zählen. Wärmepumpen, Solarthermie und Holzfeuerungen zählen alle zu den Energieträgern, die basierend auf regenerativer Energie funktionieren – daher sind sie von der CO2-Steuer befreit.
| Energieträger | Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter? |
|---|---|
| Gasheizung | Ja |
| Ölheizung | Ja |
| Holzfeuerungen | Nein |
| Wärmepumpe | Nein (von der CO2-Steuer befreit) |
| Solarthermie | Nein (von der CO2-Steuer befreit) |
Aufgaben der Vermieter bei den CO2-Kosten
Im Rahmen der CO₂-Steuer kommen auf Vermieter einige Aufgaben hinzu, vor allem, wenn sie selbst ihre Heizkostenabrechnung erstellen. Das erfolgt in vier Schritten:
- CO2-Kosten und CO₂-Menge der Energieversorgungsrechnung entnehmen: Um zu wissen, wie welchen Anteil der CO₂-Kosten Vermieter auf ihre Mieter umlegen dürfen, müssen sie zunächst die CO₂-Kosten und die CO₂-Menge aus den Rechnungen ihres Energieversorgers entnehmen.
- CO₂-Ausstoß der Immobilie pro Quadratmeter berechnen: Anhand der CO₂-Kosten, der ausgestoßenen CO₂-Menge und der gesamten Wohnfläche (entweder von der einzelnen Immobilie oder aller Wohnungen im Gebäude, die der Vermieter besitzt) den CO₂-Ausstoß seiner Immobilie pro Quadratmeter pro Jahr berechnen.
- Mithilfe des 10-Stufenmodells erfahren, wie sich die Kosten der Steuer aufteilen: Das 10-Stufenmodell gibt Informationen über die Aufteilung der Kosten zwischen Vermieter und Mieter. Je nachdem, wie viel CO₂ pro Quadratmeter im Jahr ausgestoßen wird, können die Vermieter dem Modell entnehmen, wie viel der Kosten der Steuer sie prozentual übernehmen müssen.
- Transparente Darstellung in der Heizkostenabrechnung: Vermieter sind dazu verpflichtet, ihre Berechnung transparent in ihrer Heizkostenabrechnung darzustellen, damit Mieter sie nachvollziehen können.
10-Stufenmodell zur CO2-Umlage
Die Verteilung der CO2-Abgaben zwischen Vermieter und Mieter richtet sich nach der Menge der CO2-Emission in kg pro m² und Jahr. Dabei sind Heizungsanlagen mit fossilen Energieträgern, welche tendenziell mehr Kohlenstoffdioxid ausstoßen, anteilig teurer für die Vermieter als für Mieter.
Die Idee dahinter ist, dass Mieter nur einen bedingten Einfluss auf den Energieträger bzw. die Art der Heizung haben. Entsprechend können sie den CO₂-Ausstoß der Heizungsanlage nur bedingt durch ihr Heizverhalten beeinflussen.
Bei modernen Heizungsanlagen mit tendenziell sehr geringen Emissionen ist das Heizverhalten der einzelnen Mieter dafür jedoch deutlich ausschlaggebender für die Emissionswerte. Entsprechend wird bei „saubereren“ Heizungsanlage anteilig mehr von der CO2-Steuer auf die Mieter umgelegt.
Das 10-Stufenmodell hat vor allem zwei Ziele:
- Vermieter verstärkt dazu motivieren, ihre Immobilien energetisch zu sanieren und
- Mietern finanziell zu entlasten.
Kostenberechnung im Detail: Vermieter- und Mieteranteil
Bei einem Mehrfamilienhaus, mit acht Mietparteien im Haus und einer gesamten Wohnfläche von 4500 m², werden im Jahr 2024 80.000 Kilowattstunden Gas verbraucht. Der CO₂-Preis liegt bei 45 EUR pro Tonne. Der Emissionsfaktor beträgt 0,201 kg CO₂/kWh.
Folgende Formeln sind für die weitere Berechnung wichtig:
Jährlicher Brennstoffverbrauch (kWh/a) * Emissionsfaktor (kg CO₂/kWh) = jährlicher Kohlendioxidausstoß
Jährlicher Kohlendioxidausstoß kg CO₂/a / Wohnfläche (m²) = Jährlicher spezifischer Kohlendioxidausstoß kg CO₂/m²/a
Pro Quadratmeter beträgt die CO₂-Emission in diesem Beispiel demnach 3,57 kg.
Gemäß der Wohnfläche der Einzelwohnungen ergibt sich der CO2-Preis pro Immobilie und kann dann anhand des Stufenmodells prozentual auf Vermieter und Mieter aufgeteilt werden.
Davon ausgehend, dass es sich bei dem Mehrfamilienhaus um ein Gebäude handelt, welches 38 kg CO2/m2/a ausstößt, muss der Vermieter 60 % und der Mieter 40 % der CO2-Abgabe übernehmen.
Bei 0,9 Cent pro kWh ergibt sich dabei ein Preis von 720,00 € für die gesamte Wohnfläche. Für Wohnung A mit einer Wohnfläche von 80m² ergibt sich dann eine CO2-Steuer über 285,60 €, die sich wie folgt aufteilt:
Höhe der CO2-Steuer für Vermieter = 171,46 €
Höhe der CO2-Steuer für Mieter = 114,24 €
Abrechnung im Rahmen der Heizkostenabrechnung
In der Heizkostenabrechnung müssen Vermieter die CO2-Steuer nachvollziehbar darstellen. Dafür sollten sie darauf achten, dass folgende Punkte enthalten sind:
- Die Einstufung des Gebäudes
- Den Mieter-Anteil der CO2-Kosten
- Die Berechnungsgrundlage
Für diese Punkte muss der Vermieter vorher den CO2-Ausstoß seines Gebäudes und die damit verbundenen CO2-Kosten aus der Rechnung des Energieversorgers entnommen haben. Für die weitere Berechnung wird dann nur noch der heizwertbezogene Emissionsfaktor benötigt. Der Emissionsfaktor kann der Vermieter in seiner Brennstoffrechnung gemäß § 3 Absatz 1 Nummer (öffnet in neuem Fenster) 3 in Kilogramm Kohlendioxid pro Kilowattstunde finden.
Im Jahr 2023 und 2024 galten folgende Werte:
- Erdgas: 0,20088 kg CO₂/kWh
- Heizöl: 0,2664 kg CO₂/kWh
- Flüssiggas: 0,23580 kg CO₂/kWh
- Kohle: 0,3571 kg CO₂/kWh
Vermieter, die mit einer professionellen Mietverwaltung zusammenarbeiten, müssen sich oftmals nicht um die Heizkostenabrechnung sorgen, da die Erstellung komplett von der Verwaltung übernommen wird.
Besonderheiten bei Denkmalschutzimmobilien
Bei Immobilien, die unter Denkmalschutz fallen, gelten einige andere Regelungen bezüglich der CO2-Steuer (§ 9 Abs. 1 CO2KostAufG (öffnet in neuem Fenster)). Das liegt vorwiegend daran, dass durch den Denkmalschutz Vermieter bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen nicht durchführen dürfen. In solchen Fällen müssen Vermieter nur die Hälfte der CO2-Steuer bezahlen.
Wenn Vermieter gar keine Sanierungsmaßnahmen durchführen können, dann übernehmen die Mieter 100 % der CO2-Steuer (§ 9 Abs. 2 CO2KostAufG (öffnet in neuem Fenster)). In einem solchen Fall müssen Vermieter dem Mieter aber nachweisen können, dass sie das Gebäude aus rechtlicher Sicht nicht energetisch sanieren können.
Erstattungsanspruch bei dezentraler Wärmeversorgung
Wenn eine Immobilie mit dezentraler Wärmeversorgung beheizt wird, dann zahlt der Mieter die Kosten in der Regel direkt selbst. Der Mieter hat hierbei einen Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter (§ 5 Abs. 3 Kohlendioxidaufteilungsgesetz (öffnet in neuem Fenster)).
Wenn der Mieter die Kosten zunächst selbst zahlt, ist der Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung dafür verantwortlich, den CO2-Ausstoß der Wohnung zu berechnen und gemäß der 10-Stufen-Tabelle einzuordnen. Den Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter kann der Mieter innerhalb von 12 Monaten in schriftlicher Form geltend machen (§ 6 Abs. 2 CO2KostAufG (öffnet in neuem Fenster)).
Kostenaufteilung bei Nichtwohngebäuden
Bei Nichtwohngebäuden, also etwa reinen Gewerbeimmobilien, gilt eine sogenannte 50/50-Regelung. Die 50/50-Regelung gibt vor, dass Mieter und Vermieter jeweils die Hälfte der CO2-Steuer tragen. Beide Parteien können sich jedoch vertraglich für eine andere Aufteilung einigen.
Bis Ende 2025 soll auch für Nichtwohngebäude ein Stufenmodell (öffnet in neuem Fenster) eingeführt werden.
Förderungen und Anreize für Modernisierungen
Um energetische Sanierungen und Modernisierungsmaßnahmen noch attraktiver zu gestalten, gibt es einige Förderungsmöglichkeiten für Eigentümer. Um zu erfahren, welche Förderungsmöglichkeiten es gibt, können Vermieter sich beim Bundesamt für Wirtschaf (öffnet in neuem Fenster)t und Ausfuhrkontrolle (kurz BAFA) informieren.
Förderung gibt es zum Beispiel für Anlagetechniken, Heizungstechnik und Heizungsoptimierung. Eigentümer sollten sich frühestmöglich über Förderungen informieren und einen entsprechenden Antrag stellen.
Die Kosten für eine energetische Modernisierungen dürfen Vermieter zwar nicht 100% auf die Mieter umlegen. Dafür kann aufgrund der energetischen Modernisierung des Gebäudes, jedoch die Kaltmiete um bis zu 8% pro Jahr angehoben werden (Mieterhöhung nach Modernisierungen).
Fazit
Seit 2023 betrifft die CO2-Steuer nicht nur noch Mieter, sondern auch Vermieter. Das 10-Stufenmodell soll Vermieter dazu anregen, ihre Immobilie energetisch sanieren zu lassen, um den Gesamtausstoß an Treibhausgasen zu reduzieren und auf diese Weise einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten.
Eine energetische Sanierung hat wiederum für Mieter den Vorteil, dass ihre Heizkosten sinken.
Für die Berechnung und die Einordnung in eine Stufe sind in der Regel die Vermieter verpflichtet. Wenn diese mit einer Haus- oder Mietverwaltung zusammenarbeiten, wird die Berechnung des CO2-Preises meist mit der Erstellung der Heizkostenabrechnung übernommen. Da die CO2-Steuer in den nächsten Jahren voraussichtlich weiter steigen soll, lohnt es sich für Vermieter über energetische Maßnahmen und deren Förderungsmöglichkeiten nachzudenken.