Alle Wohnungseigentümer kennen es: Das monatliche Hausgeld, welches sie an die Gemeinschaft zahlen müssen. Mit dem Hausgeld werden die laufenden Kosten der Gemeinschaft beglichen. Aber wer liegt die Höhe des Hausgeldes fest? Wofür werden die Hausgelder der Miteigentümer überhaupt verwendet? Alles Wichtige für Wohnungseigentümer haben wir hier im Ratgeber zusammengefasst.
- Hausgeld (umgangssprachlich Wohngeld) ist eine Vorauszahlung von Miteigentümern einer WEG für die Instandhaltung, Pflege und Bewirtschaftung von Gemeinschaftseigentum.
- Das Hausgeld besteht aus umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten. Die Fälligkeit der Zahlung ist in Teilungserklärung oder Wirtschaftsplan festgesetzt.
- Die Höhe des Hausgeldes variiert je nach Ausstattung und Zustand der Anlage. Das Alter ist besonders ausschlaggebend. Die Höhe des Hausgeldes beträgt durchschnittlich 3 - 4,50 EUR pro Quadratmeter/Monat.
- Der jährlichen Hausgeldabrechnung sind die aufgeschlüsselten Kosten und die exakte Verteilung des Hausgeldes zu entnehmen.
Definition von Hausgeld
Hausgeld, häufig auch als Wohngeld bezeichnet, ist eine im Voraus zu leistende Unterhaltszahlung für die Instandhaltung, Pflege und Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums einer WEG. Sie ist vergleichbar mit der Nebenkostenabrechnung einer Mietwohnung.
Die Zahlung des Hausgeldes ist unabhängig davon, ob eine Wohnung persönlich genutzt wird, vermietet ist oder gar leer steht. Als Mitglied einer Wohneigentumsgemeinschaft (WEG) sind Eigentümer zur Zahlung des Hausgeldes verpflichtet.
WICHTIG: Wohngeld (öffnet in neuem Fenster) im Rahmen der WEG ist nicht mit der durch die Bundesagentur für Arbeit gezahlten Sozialleistung zu verwechseln.
Der konkrete Nutzen des Hausgeldes
Der Nutzen von Hausgeld besteht darin, dass es zur Finanzierung und Verwaltung von gemeinschaftlich genutztem Wohneigentum dient.
Darunter versteht man im Allgemeinen:
- Gemeinschaftsfinanzierung: Das Hausgeld ermöglicht den Eigentümern einer Wohneigentumsgemeinschaft (WEG) die gemeinsame Finanzierung von notwendigen Ausgaben wie Instandhaltung, Reparaturen, Versicherungen, Reinigungsdiensten und anderen gemeinschaftlichen Ausgaben.
- Deckung laufender Kosten: Das Hausgeld deckt die laufenden Kosten für den Betrieb und die Pflege des Gemeinschaftseigentums, wie z. B. die Reinigung und Beleuchtung der gemeinschaftlichen Flächen, die Gartenpflege, Müllentsorgung und Gemeinschaftsstrom.
- Instandhaltungsrücklage: Ein Teil des Hausgeldes wird in die Instandhaltungsrücklage eingezahlt. Diese Rücklage dient als finanzielle Reserve für größere Reparaturen und Renovierungen, um unvorhergesehene Kosten zu bewältigen und den langfristigen Wert des Eigentums zu erhalten.
- Professionelle Verwaltung: Durch das regelmäßige Eintreiben des Hausgeldes und die geordnete Verwendung der Mittel ermöglicht es eine professionelle Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, die für eine geordnete und gut organisierte Wohnanlage sorgt.
- Werterhaltung der Immobilie: Durch die kontinuierliche Finanzierung von Instandhaltungsmaßnahmen trägt das Hausgeld zur Werterhaltung der Immobilie bei und verhindert, dass größere Schäden entstehen, die möglicherweise hohe Sonderumlagen erforderlich machen würden.
Insgesamt trägt das Hausgeld dazu bei, eine funktionierende und gepflegte Wohnanlage zu gewährleisten, die den Bedürfnissen der Eigentümer entspricht und den langfristigen Wert der Immobilie schützt.
Es ermöglicht eine gemeinschaftliche Finanzierung und professionelle Verwaltung, die für eine harmonische Wohnatmosphäre und den Erhalt des Gemeinschaftseigentums von großer Bedeutung sind.
Fälligkeitsdatum der Hausgeldzahlungen
In Übereinstimmung mit den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) gemäß § 28 Absatz 2 (öffnet in neuem Fenster) sind Wohnungseigentümer dazu verpflichtet, das Hausgeld entsprechend dem Wirtschaftsplan im Voraus an die Hausverwaltung zu entrichten. Normalerweise erfolgen diese Zahlungen monatlich, jedoch auch quartalsweise und jährliche Zahlungen sind möglich.
Wann das Hausgeld fällig ist, ergibt sich für gewöhnlich aus der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) einer Wohneigentumsgemeinschaft. Häufig ist diese auf den dritten Werktag eines Kalendermonats festgelegt (entsprechend den äquivalenten Nebenkosten im Mietvertrag).
Sollte in der Teilungserklärung kein Zahlungszeitpunkt festgeschrieben und auch nicht anderweitig vereinbart worden sein, so kann mit Beschluss im Wirtschaftsplan auch der Zeitpunkt der Fälligkeit des Hausgeldes festgesetzt werden. Der Beschluss muss im Rahmen einer Eigentümerversammlung gefasst werden.
Wichtig: Stellt sich im Verlauf des Jahres heraus, dass die Berechnungen für das Hausgeld zu niedrig angesetzt wurden, muss der Wirtschaftsplan ergänzt werden. Dies erfolgt über die sogenannte Sonderumlage.
Bestandteile des Hausgeldes
Das Hausgeld besteht aus mehreren Teilen. Diese lassen sich in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten unterteilen.
Umlagefähig bedeutet, dass im Falle einer vermieteten Eigentumswohnung (Sondereigentum) die Kosten an den Mieter weitergegeben werden können.
Zu den umlagefähigen Kosten gehören:
- Betriebskosten – Frisch- und Abwasser, Abfallentsorgung, Treppenhaus- und Gartenpflege
- Heizkosten und Stromkosten für das Gemeinschaftseigentum (z.B. Treppenhäuser)
- Kosten für Hausmeister
- Kabel-TV oder Antennen-Kosten (sofern nicht abweichend geregelt)
- Wohngebäudeversicherungsbeiträge
Nicht umlagefähige Kosten müssen indes von dem Eigentümer selbst bezahlt werden.
Zu den nicht umlagefähigen Teilen des Hausgeldes zählen:
- Verwaltungskosten (WEG-Verwaltung, Kontogebühren der Gemeinschaft)
- Instandhaltungsrücklage (Rücklage für Reparaturen & Renovierungen)
Nicht im Hausgeld inbegriffene Zahlungen
Ein Großteil aller Nebenkosten, die Wohnungseigentümer zahlen müssen, ist bereits in dem Hausgeld enthalten, allerdings nicht alle. Die Hausgeldabrechnung umfasst nur den Teil der Kosten, die für das Gemeinschaftseigentum, also die gemeinschaftlich genutzten Bereiche, entstehen. Kosten für die individuelle Wohnung oder den individuellen Eigentümer bleiben zusätzlich bestehen.
Zu diesen individuellen Kosten gehören primär die Grundsteuer (zu zahlen an die Kommune) und Kosten, die durch die eigenständige Nutzung der Wohnung entstehen. Dazu zählen:
- Stromkosten und Heizkosten (siehe Heizkostenabrechnung)
- Kosten für privaten Internet- und Telefonanschluss
- GEZ-Gebühren
Tabelle zu umlagefähigen und nicht umlagefähigen Hausgeld-Kosten
Ist eine Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft vermietet, können die Vermieter einen Teil des Hausgeldes im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Dieser Teil nennt sich umlegbares Hausgeld:
| Umlagefähige Hausgeld-Kosten | NICHT umlagefähige Hausgeld-Kosten |
|---|---|
| Abfallentsorgung | WEG-Verwaltungskosten |
| Hausstrom (nicht Wohnung) | Instandhaltungsrücklage |
| Wasser (Haus nicht Wohnung) | |
| Abwasser (Haus nicht Wohnung) | |
| Wohngebäudeversicherung | |
| Heizkosten für das Gemeinschaftseigentum | |
| Stromkosten für das Gemeinschaftseigentum | |
| Facility-Manager | |
| Fahrstuhlwartung | |
| Treppenhauspflege | |
| Gartenpflege |
Berechnung der Höhe des Hausgeldes
Für die Kalkulation des Hausgeldes erstellt die Verwaltung einen Wirtschaftsplan. Dieser wird im Rahmen der Eigentümerversammlung vorgestellt.
Für die Erstellung dieses Plans errechnet die Hausverwaltung auf Basis der Vorjahre den Mittelwert der Kosten und geschätzte Preissteigerungen für das kommende Jahr ab. Die zu erwartenden Kosten werden im Anschluss auf die Wohnungen verteilt und in monatliche Zahlungen heruntergebrochen. Wie viel die einzelnen Miteigentümer zahlen müssen, ist primär von deren Miteigentumsanteilen abhängig.
Zusätzlich erhebt den Verwalter bei der Erstellung einen Zuschlag auf die eigentlichen Kosten. Dieser wird der Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft zugeführt.
Grundsätzlich kann festgehalten werden: Das Hausgeld ist höher, je aufwendiger und umfassender die Ausstattung einer Wohnanlage ist.
Verteilung des Hausgeldes innerhalb der WEG
Die Kostenverteilung kann auf zwei Arten stattfinden:
- Der Gesamtbetrag wird entsprechend den Miteigentumsanteilen aufgeteilt (siehe Teilungserklärung). Die Miteigentumsanteile stehen für den rechnerischen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Besitzt eine Wohnung ¼ der Gesamtfläche aller Wohnungen des Hauses, so besitzt den Eigentümer auch ¼ der Miteigentumsanteile. Folglich müsste diese auch ¼ des Hausgeldes aufbringen.
- Die Verteilung erfolgt gemäß einem Umlageschlüssel.
Wonach sich dieser Schlüssel richtet, kann die Gemeinschaft in der Teilungserklärung festlegen. Häufig wird der individuelle Verbrauch oder die Anzahl der Personen im Haushalt als Verteilerschlüssel genutzt.
In jedem Fall ist die Art der Aufteilung in der Teilungserklärung festgeschrieben.
Festlegung des Hausgeldes
Einen Vorschlag zur Höhe des Hausgeldes eröffnet die Hausverwaltung auf der jährlichen Eigentümerversammlung in Form eines Wirtschaftsplans. Dieser basiert auf den Berechnungen und Schätzungen der zu erwartenden Kosten sowie der berechneten Instandhaltungsrücklage.
Der vorgestellte Wirtschaftsplan muss durch die Miteigentümer mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.
Sollte die Gemeinschaft den Wirtschaftsplan nicht billigen, kann eine Änderung beantragt werden. In der Regel werden seriöse Verwalter jedoch einen gewissenhaften Wirtschaftsplan erstellen und die Hausgelder entsprechend festlegen.
Die Höhe der Instandhaltungsrücklage / Erhaltungsrücklage
Für die Höhe der Instandhaltungsrücklage sind indes der Zustand und das Alter der Wohnanlage maßgeblich. Die Höhe muss auf der Hausgeldabrechnung separat aufgeführt sein. Die Berechnung basiert auf der zweiten Berechnungsverordnung (öffnet in neuem Fenster) und ist gesetzlich geregelt. Nach dieser gelten für Immobilien folgende Instandhaltungswerte als angemessen:
| Alter des Gebäudes | Instandhaltungsrücklage pro m² [EUR] |
|---|---|
| Bis 22 Jahre | 7,10 |
| Zwischen 22 & 32 Jahren | 9,00 |
| Über 32 Jahre | 11,50 |
Die tatsächliche Höhe der Rücklage ist jedoch stark vom Zustand, der Ausstattung und dem Alter der einzelnen Anlagenteile abhängig. Die Verwaltung legt die Höhe dabei immer aufgrund von Erfahrungswerten und weitreichenden Berechnungen fest.
Richtwerte für die Höhe des Hausgeldes
Die Höhe des Hausgeldes (Hausgeld-Kostenspiegel) ist sowohl vom eigenen Verbrauch als auch von der jeweiligen Ausstattung der Wohnanlage abhängig. Zudem bestimmt sich die Instandhaltungsrücklage über das Gebäudealter. So lassen sich nur schwer allgemeine Aussagen zur Höhe des Hausgeldes treffen.
Fakt ist jedoch, dass die Höhe direkt mit dem Alter einer Immobilie zusammenhängt. Gerade bei Neubauwohnungen sind Aufwendungen für Instandsetzungen nur in geringer Höhe vorhanden.
Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes aus dem Jahr 2018 lag der durchschnittliche Betrag, der pro Quadratmeter an Hausgeld berechnet wird, bei 2,17 Euro + Verwaltungskosten & Instandhaltungsrücklage.
Laut Angaben der Bundesstatistiker liegen die Rücklagen zwischen 0,59 Euro und 1,04 Euro pro Monat und Quadratmeter. Das Haus Online (öffnet in neuem Fenster) spricht von 0,58 Euro bis 1,08 Euro pro Monat und Quadratmeter.
Im Schnitt liegen die Kosten somit zwischen 3 und 4,50 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Anhand der folgenden Tabelle können Sie Richtwerte für verschiedene Wohnungsgrößen entnehmen:
| Wohnfläche [qm] | Hausgeld pro Monat [EUR] | Hausgeld pro Jahr [EUR] |
|---|---|---|
| 50 | 150 bis 225 | 1.800 bis 2.700 |
| 60 | 180 bis 270 | 2.160 bis 3.240 |
| 70 | 210 bis 315 | 2.520 bis 3.780 |
| 80 | 240 bis 360 | 2.880 bis 4.320 |
| 90 | 270 bis 405 | 3.240 bis 4.860 |
| 100 | 300 bis 450 | 3.600 bis 5.400 |
| 120 | 360 bis 540 | 4.320 bis 6.480 |
Die Hausgeldabrechnung
Analog zur Heizkostenabrechnung muss auch die Hausgeldabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsperiode erstellt werden. Diese beträgt in den meisten Fällen ein Jahr.
Aus der Hausgeldabrechnung müssen Eigentümern erkennen können, welche Kosten angefallen sind, wie diese verteilt wurden und welche Nach-/Rückzahlungen nach Verrechnung der geleisteten Vorauszahlungen zu erwarten sind.
Dabei müssen alle „Nebenkosten“ verständlich aufgeschlüsselt sein und auch die entsprechenden Verteilerschlüssel mit angegeben werden.
Hausgeld von der Steuer absetzen
Allgemein können Eigentümer das Hausgeld als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Konkret ist die Nutzung der Wohnung entscheidend:
Selbstgenutzte Eigentumswohnung:
- 20 % der Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen wie Winterdienst etc.
- 20 % der Handwerkerleistungen für Wartungs-, Modernisierungs- und Reparaturarbeiten
Vermietete Eigentumswohnung:
- Nur die Kosten, die von dem Eigentümer selbst getragen wurden, können als Werbungskosten abgesetzt werden.
- Nur bereits getätigte Kosten können abgesetzt werden (die Absicht, Geld auszugeben, reicht nicht).
Eigentümer, die im Haus Tätigkeiten übernehmen, können ihre Arbeitsleistung nicht absetzen. Kosten für Werkzeug, Material und Fahrtkosten können abgesetzt werden.
Es ist wichtig zu beachten, dass Steuerrecht in Deutschland komplex ist und individuelle steuerliche Situationen variieren können. Es wird empfohlen, einen Steuerberater zu konsultieren, um die spezifischen steuerlichen Auswirkungen von Hausgeldzahlungen in der jeweiligen Situation zu klären.
Miteigentümer zahlt kein Hausgeld
Grundsätzlich ist es Aufgabe der Verwaltung, die ausstehenden Hausgelder von den Miteigentümern einzufordern (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG (öffnet in neuem Fenster)). Sollte eine Partei nicht zahlen wollen oder mit den Zahlungen in Rückstand geraten, muss der Verwalter im Namen der Gemeinschaft die Gelder einfordern. Dies kann im Zweifel auch durch gerichtliche Schritte passieren. Damit eine Verwaltung zur Einbringung der Forderung berechtigt ist, wird diese im Rahmen der Verwalterbestellung dazu ermächtigt. Sollte dies nicht geschehen sein, reicht auch ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung.
Hausgeld beim Wechsel der Eigentümer
Beim Eigentümerwechsel wird das Hausgeld in der Regel anteilig abgerechnet. Somit trägt der Verkäufer die bis zum Verkauf entstandenen Hausgeldzahlungen für den Zeitraum, in dem sien Eigentümer war. Der Käufer übernimmt die anteiligen Hausgeldzahlungen ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs.
Wenn am Ende des Jahres bei der Hausgeldabrechnung festgestellt wird, dass nicht das gesamte geplante Hausgeld verwendet wurde, profitiert den neuen Eigentümer davon. Anders als bei Schulden, bei denen die vorherige Eigentümer für ausstehende Hausgeldzahlungen verantwortlich ist, muss der neue Eigentümer eventuelle Überschüsse, die nach dem Eigentümerwechsel entstanden sind, nicht an den vorherigen Eigentümer zurückzahlen.
Die Instandhaltungsrücklage, die während der Eigentümerzeit des Verkäufers angesammelt wurde, bleibt in der Regel in der Wohneigentumsgemeinschaft (WEG). Der Verkäufer erhält bei einem Eigentümerwechsel keine Rückerstattung der eingezahlten Instandhaltungsrücklage. Der Käufer profitiert jedoch von einem bereits vorhandenen Polster für zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen.
Fazit - Hausgeld in der WEG
Das Hausgeld ist eine monatliche Zahlung, die Eigentümer einer Wohneigentumsgemeinschaft (WEG) leisten müssen. Es dient zur Finanzierung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und deckt unter anderem Kosten für Instandhaltung, Reparaturen, Reinigungsdienste und Versicherungen ab. Die Hausgeldzahlungen ermöglichen eine gemeinschaftliche Finanzierung und professionelle Verwaltung des Wohneigentums, wodurch eine gepflegte Wohnanlage erhalten und der Wert der Immobilie geschützt wird.
Die Höhe des Hausgeldes hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Verbrauch, der Ausstattung der Wohnanlage und dem Gebäudealter. Es gibt umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten, wobei umlagefähige Kosten auf Mieter übertragen werden können. Die Aufteilung des Hausgeldes innerhalb der WEG erfolgt entweder nach Miteigentumsanteilen oder einem festgelegten Umlageschlüssel.
Die Verwaltung erstellt einen Wirtschaftsplan für die Berechnung des Hausgeldes, der auf den Kosten der Vorjahre und geschätzten Preissteigerungen basiert. Das Hausgeld beinhaltet auch eine Instandhaltungsrücklage, die für größere Reparaturen und Renovierungen vorgesehen ist.
Das Hausgeld kann von Eigentümern steuerlich abgesetzt werden, jedoch hängt dies von der Nutzung der Wohnung ab. Selbstgenutzte Eigentumswohnungen können bestimmte Arbeitskosten von der Steuer absetzen, während vermietete Eigentumswohnungen nur die vom Eigentümer selbst getragenen Kosten absetzen können.
Beim Wechsel der Eigentümer wird das Hausgeld in der Regel anteilig abgerechnet. Eventuelle Überschüsse nach der Hausgeldabrechnung müssen nicht an den vorherigen Eigentümer zurückgezahlt werden, sondern verbleiben in der WEG. Die Instandhaltungsrücklage bleibt ebenfalls in der Gemeinschaft und wird nicht an den vorherigen Eigentümer zurückgezahlt.