Die Mietkaution wird in der Regel im Rahmen des Mietvertrages zwischen den Mietern und des Vermieters vereinbart. Die Hinterlegung dient der Vermieter als Sicherheit für eventuelle Forderungen, die nach Ende des Mietverhältnisses noch bestehen könnten. Aber wie läuft die Zahlung der Mietkaution in der Praxis ab? Was passiert mit dem hinterlegten Geld? Wann wird die Kaution zurückgezahlt?
Was ist die Mietkaution?
Unter der Mietkaution versteht sich die Hinterlegung von Vermögen des Mieters bei dem Vermieter zu Mietbeginn. Aus diesem Geld werden nach Ende der Mietdauer eventuelle Schäden, Mietrückstände oder sonstige Forderungen der Vermieter gegen die Mieter (zumindest zum Teil) bedient.
Die Mietkaution wird im Rahmen des Mietvertrages zwischen Mieter und Vermieter vereinbar. Eine gesetzliche Pflicht zur Vereinbarung einer Mietkaution gibt es nicht, jedoch bestehen fast alle Vermieter auf die Hinterlegung einer solchen bei Mietbeginn.
Die Höhe der Mietkaution muss zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt werden. Die darf die Summe aus 3 Netto-Monatsmieten (ohne Nebenkosten) jedoch nicht übersteigen.
Dabei kann die Kaution in unterschiedlichen Formen hinterlegt werden. Die häufigste Form ist jedoch die sogenannte Barkaution.
Barkaution
Die Barkaution ist die häufigste Form der Mietkaution, dabei wird der im Mietvertrag vereinbarte Kautionsbetrag entweder übergeben oder überwiesen.
Tipp: Wenn der Kautionsbetrag bar von Mietern an Eigentümer übergeben wird, sollten beide Seiten auf die Ausstellung einer Quittung über den Betrag bestehen. Gerade bei Bargeldgeschäften kommt es sonst im Nachgang häufig zur Auseinandersetzung über die Höhe der geleisteten Zahlungen oder ob diese überhaupt erfolgt sind.
Die Barkaution muss im Nachgang durch die Vermieter auf einem sogenannten Kautionskonto hinterlegt werden.
Verzinsung der Barkaution
Die auf dem Kautionskonto hinterlegte Barkaution ist zu verzinsen. Das durch Vermieter oder Mietverwaltung treuhänderisch geführte Konto (Treuhandkonto) wird in der Regel als klassisches Sparkonto geführt.
Eine Vorgabe für die Anlage des Kapitals gibt es indes nicht, jedoch gibt es eine gesetzliche Mindestverzinsung des Kapitals (0.01% bis 0.10% im Januar 2023).
Aufgelaufene Zinsen gehen jedoch zugunsten der Mieter. Dabei ist es unerheblich, wer das Konto eröffnet hat bzw. unter welchem Namen. Der Vermieter oder Verwaltung sind hier nur für die treuhänderische Verwaltung verantwortlich.
Fehlende Verzinsung der Mietkaution
Legt die Vermieter die Mietkaution der Mieter nicht entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen an, so haben die Mieter im Nachgang Anspruch auf die Erstattung der entgangenen Zinsen.
So können Mieter zum Beispiel entgangene Zinserträge von dem Vermieter einfordern, wenn diese die Barkaution nicht entsprechend angelegt haben.
Andere Formen der Kaution
Auch anderen Formen der Mietkaution sind möglich. Diese müssen aber zwischen den Vermieter und Mieter entsprechend vereinbart werden.
Bankbürgschaft / Kautionsversicherung
Im Falle einer Kautionsversicherung garantiert der Bürge, die Forderungen der Vermieter nach Auszug des Mieters bis zur Höhe der Kaution zu übernehmen.
Die Kautionsversicherung kann einfach über Online-Portale abgeschlossen werden.
Anstelle der Überweisung des Kautionsbetrags an den Vermieter stellt die Kautionsversicherung die Kaution, verlangt dafür jedoch eine monatliche / jährliche Gebühr von den Mietern.
Bürgen können natürlich auch Familienmitglieder, Freunde oder Dritte sein.
Sparbuch mit Sperrvermerk
Ein Sparbuch mit Sperrvermerk ist eine weiter Möglichkeit eine Kaution für eine Mietwohnung zu hinterlegen. Bei einem Sparbuch mit Sperrvermerk wird das Geld auf einem Sparkonto verwaltet und durch einen Sperrvermerk geschützt.
Das bedeutet, dass das Geld nicht ohne die Zustimmung des Vermieters oder eines Gerichts abgehoben werden kann. Dies bietet den Mietparteien eine zusätzliche Sicherheit und Garantie, dass die Kaution während der Dauer des Mietverhältnisses verfügbar und geschützt ist.
Verpfändete Sparbücher
Ein verpfändetes Sparbuch ist eine weitere Option zur Hinterlegung von Mietkautionen. Dabei wird das Geld auf einem Sparkonto verwaltet und durch eine Verpfändung geschützt.
Das bedeutet, dass das Geld auf dem Sparkonto einer besonderen rechtlichen Sicherheit unterliegt und nur für bestimmte Zwecke, wie z.B. die Begleichung von Mietforderungen, verwendet werden darf.
Wann muss die Kaution gezahlt werden?
Die erste Rate der Kaution muss in der Regel spätestens mit dem Mietbeginn übergeben/überwiesen werden. Mieter haben das Recht, die Kaution in einer oder bis zu 3 Raten zu zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB).
Die weiteren Raten müssen im Anschluss mit den beiden folgenden Mietzahlungen erfolgen.
Eine Regelung im Rahmen des Mietvertrages, die die Einzahlung der vollen Mietkaution vor Mietbeginn fordert, ist indes unzulässig und unwirksam.
Kündigung zulässig, wenn keine Kaution gezahlt wird
Vermieter haben nach § 569 Abs. 2a BGB das Recht, Mieter fristlos zu kündigen, wenn diese mit den Kautionszahlungen in Höhe von mindestens zwei Monatskaltmieten im Rückstand sind.
Eine Abmahnung ist in diesem Fall nicht notwendig.
Was macht den Vermieter mit der Mietkaution?
Die Mietkaution (wenn in Form einer Barkaution geleistet) ist durch die Vermieter auf einem sogenannten Kautionskonto anzulegen, das verzinst werden muss (§551 BGB).
Ein Kautionskonto ist immer getrennt vom sonstigen Vermögen des Vermieters zu führen, sprich: das Kautionsgeld darf nicht einfach auf dem Girokonto der Vermieter verbleiben.
Gibt es eine Mietverwaltung, kümmert sich diese zumeist um die Verwaltung der Mietkaution.
Wie hoch darf die Kaution maximal sein?
Die Mietkaution darf maximal 3 Monatskaltmieten (vor Nebenkostenvorauszahlung) betragen.
Bei Gewerbemietverträgen kann die Kaution frei festgelegt werden. Standard sind hier 6 Monatskaltmieten.
Kann der Vermieter mehr Mietkaution fordern?
Beabsichtigt die Mieter die Mietwohnung auf eigene Kosten zu einer behindertengerechten Wohnung umzubauen, haben Vermieter das Recht, eine Sicherheitsleistung (höhere Mietkaution) für die voraussichtlichen Rückbaukosten zu verlangen.
Eigentümerwechsel, was passiert mit der Kaution?
Wird eine Wohnung oder das Mietshaus verkauft, geht die geleistete Mietkaution sofort auf den neuen Eigentümer über. Für Mieter besteht daher kein Grund zur Sorge, dass die Mietkaution verloren sein könnte.
Die Mietkaution hat der neue Eigentümer von dem Verkäufer zu fordern, für Mieter besteht daher kein Grund zu handeln.
Mietkautionsrückzahlung beim Auszug
Die Mietkaution plus aufgelaufene Zinsen für den hinterlegten Betrag sind den Mietern nach Auszug zurückzuzahlen.
Sollte die Wohnung beim Auszug der Mieter Mängel aufweisen oder es Ausstände bei den geleisteten Mietzahlungen geben, dürfen Vermieter die Mietkaution anteilig einbehalten.
Die Höhe der einbehaltenen Mietkaution muss die Höhe der Ausstände oder geschätzten Kosten für die Beseitigung der Mängel widerspiegeln.
Gründe für die Einbehaltung von Teilen der Mietkaution sind:
- Ausstehende Mieten
- Ersatz für unterlassene Schönheitsreparaturen
- Schadensersatz für Beschädigungen der Mietsache
- Kosten von Rechtsstreitigkeiten
Kann die letzte Miete mit der Kaution verrechnet werden?
Eine Verrechnung der letzten Mietzahlung mit der Kaution ist nicht möglich.
Der Mieter ist verpflichtet, bis zum Ende des Mietvertrages die Miete zu bezahlen. Die Kaution wird erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und Überprüfung des Zustands der Mietsache zurückgezahlt.
Bei Zahlungsverzug kann der Vermieter Klage einreichen. Die Kaution darf während des Mietverhältnisses nicht verrechnet werden, aber bei bestehenden offenen Mietrückständen nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter berechtigt, sie aufzurechnen.
Wann bekomme ich meine Mietkaution zurück?
Die Rückzahlung der Mietkaution findet nicht immer unmittelbar zum Ende der Mietdauer statt. Vermieter haben das Recht, sich Zeit für die Prüfung von etwaigen Ansprüchen gegen die Mieter zu nehmen, daher kann die Rückzahlung bis zu 6 Monate (in Extremfällen einem Jahr) dauern.
Eine solch lange Zurückbehaltung der Mietkaution von über 6 Monaten bedarf jedoch einer expliziten Begründung (Siehe: BGH WuM 1987, 310). So zum Beispiel, wenn die Mieter unterjährig ausziehen und die Erstellung der Nebenkostenabrechnung noch aussteht. Diese muss erst zum Ende der folgenden Abrechnungsperiode vorliegen.
Eine Rückforderung der Mietkaution ist erst nach Schlüsselübergabe an die Vermieter durch die Mieter zu verlangen (Siehe: BGH NJW 1972, 721).
Mietkaution finanzieren
Besonders im Rahmen des Umzuges, wenn das Budget der Mieter sowie schon knapp ist, stellt die Zahlung der Mietkaution häufig eine ungemeine Herausforderung dar. So stellt sich die Frage: Wie lässt sich die Mietkaution finanzieren? Kann ich die Mietkaution umgehen?
Im Rahmen der Finanzierung der Mietkaution haben Mieter zwei große Möglichkeiten:
- Die Aufnahme eines (Privat-)Kredites
- Die Nutzung eines Dispokredites / Kontokorrentkredit
Der Dispokredit oder Kontokorrent-Kredit bietet sich primär dann an, wenn nur einige wenige Tage überbrückt werden müssen, zum Beispiel wenn das Gehalt in wenigen Tagen auf das Konto eingezahlt wird und das Minus schnell wieder ausgeglichen ist.
Nachteil eines solchen Überziehungskredites sind die hohen Dispo-Zinsen, welche in solchen Fällen fällig werden.
Die alternative Finanzierungsform stellt der Privatkredit dar. Grundsätzlich sind solche Kredite, gerade mit kurzer Laufzeit, relativ preiswert.
Jedoch haben nicht alle die Möglichkeit, einen solchen Kredit abzuschließen. Voraussetzung ist in den meisten Fällen, dass keine negativen Schufa-Einträge vorliegen.
Mietkautionsbürgschaft / Mietkautionsversicherung
Die Alternative zur Finanzierung der Mietkaution stellt die Mietkautionsbürgschaft bzw. Mietkautionsversicherung dar.
Die Kautionsversicherung kann einfach online über Plattformen wie kautionsfrei.de abgeschlossen werden. Anstelle der einmaligen Kautionsbetragszahlung durch die Mieter an der Wohnungsvermieter, zahlen Mieter hier nur eine kleine monatliche Pauschale.
Die Plattform bürgt in diesem Fall für die Zahlung der vollen Kaution, sollten Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses noch offene Forderungen haben.
In der Regel ist aber auch hier ein positiver Schufa-Eintrag Voraussetzung.
Fazit: Mietkaution
Die Mietkaution stellt ein wichtiges Sicherungsinstrument für Vermieter dar, um potenzielle Verluste am Ende des Mietverhältnisses abzufedern. Sie sorgt dafür, dass Schäden, ausstehende Mieten und andere finanzielle Forderungen gedeckt werden können. Es ist daher essentiell, dass sowohl Mieter als auch Vermieter die rechtlichen Bestimmungen zur Mietkaution kennen und diese einhalten.
Für die Mieter bedeutet die Mietkaution eine finanzielle Vorleistung, die durchaus eine Herausforderung darstellen kann. Hierbei bieten sich verschiedene Modelle zur Finanzierung oder Absicherung der Kaution, wie Kautionsbürgschaften oder Mietkautionsversicherungen, die besonders in finanziell angespannten Situationen hilfreich sein können.
Vermieter sollten sich stets der Verantwortung bewusst sein, die mit der Verwaltung der Kaution einhergeht, insbesondere in Bezug auf die Anlage und Verzinsung des hinterlegten Betrags. Ein transparentes, rechtlich korrektes Vorgehen schützt nicht nur die finanziellen Interessen der Vermieter, sondern trägt auch zu einem vertrauensvollen Verhältnis mit den Mietern bei.
Abschließend ist es für Mieter ratsam, sich über ihre Rechte und Pflichten im Klaren zu sein und alle relevanten Vereinbarungen und Quittungen sorgfältig aufzubewahren. Dies sichert ihre Position bei eventuellen Unstimmigkeiten am Ende des Mietverhältnisses.
Durch das Verständnis und die korrekte Handhabung der Mietkaution können somit beide Parteien zu einem fairen und rechtlich sicheren Mietverhältnis beitragen.