WEG Reform 2020: Die 9 größten Änderungen

Nach einigen Änderungen verabschiedet

Auch wenn es sich um mehrere Monate verzögert hat, wurde das neue WEG Gesetz schließlich verabschiedet und trat zum 01. Dezember 2020 offiziell in Kraft. Ursprünglich für Juni 2020 geplant, verzögerte sich das neue Gesetz zur Regelung der WEG Verwaltung aufgrund verschiedener Änderungswünsche.

So waren vorwiegend die neuen Befugnisse für den Verwalter und wie weit diese gehen sollten, Grundlage für viele Auseinandersetzungen. Im Detail ging es in erster Linie um den Umfang der neuen Entscheidungsfreiheiten und die Vertretungsvollmacht durch die Verwaltung bei der Vergabe von Aufgaben und in der Vertretung der Eigentümergemeinschaft. Schon vor der Reform war der Verwalter durch seine Bestellung durch Beschluss der Eigentümerversammlung zur Vertretung der Gemeinschaft vor Dritten (wie Handwerkern) ermächtigt. Jedoch sollten diese Befugnisse erweitert werden.

Nicht alle Neuerungen aus den frühen Fassungen haben es in die final verabschiedete Reform geschafft, dennoch sind die mit der Novelle verbundenen Änderungen weitreichend:

1. Mehr Entscheidungs­befugnisse für Verwalter

Zu den wohl weitreichendsten Änderungen gehören die Erweiterungen der Befugnisse der Hausverwaltung: So kann der Verwalter seit der Neuregelung einige Entscheidungen auch ohne die Zustimmung oder den Beschluss der Eigentümer fällen. Dabei sind die Entscheidungsfreiheiten jedoch auf nur wenige essenzielle Entscheidungen beschränkt. Hierzu zählen im Besonderen:

• Kleinere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum
• Gerichtliche Durchsetzungen (das Einklagen) von offenen Hausgeldforderungen der Gemeinschaft gegen einzelne Eigentümer
• Abschluss von Versorgungsverträgen (zum Beispiel Gas, Wasser oder Strom), sowie Dienstverträgen für Straßenreinigungen oder vergleichbare Leistungen

Allgemein gilt beim Umfang der frei zu vergebenden Aufträgen und Entscheidungen: Je größer die durch den Hausverwalter betreute Wohnanlage, desto größer ist auch die Entscheidungsmacht, bevor die Eigentümerversammlung zustimmen muss.

Sollten Eigentümer jedoch mehr Kontrolle über die Entscheidungen der Gemeinschaft und besonders über die des Verwalters wünschen, können sie per Beschluss der Eigentümerversammlung die Entscheidungsfreiheit des Verwalters einschränken. So können einzelne Maßnahmen oder ganze Aufgabenbereiche definiert werden, bei denen eine Zustimmung der Gemeinschaft einzuholen ist.

Was darf ein WEG Verwalter ohne Beschluss der Eigentümer entscheiden?

Bei dringenden Instandhaltungsmaßnahmen darf auch der Verwalter ohne Beschluss der Eigentümer tätig werden (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG). Dringende Instandhaltungsmaßnahmen sind solche, bei denen das Abwarten einer Entscheidung der Eigentümerversammlung zu einer Gefahr des Gemeinschaftseigentums führen würde.

Hierzu zählen primär Wasser- oder Sturmschäden, die ohne schnelle Behebung zu weiteren Schäden oder Gefahren führen können. Die Höhe der maximal ohne Beschluss anzuordnenden Maßnahmen kann die WEG durch Beschluss festlegen, sollte sich aber an der Größe der Gemeinschaft orientieren.

• Die Verwaltungsunterlagen einzusehen
• Einen jährlichen Vermögensbericht zur Vermögenslage der WEG zu erhalten, um sich selbst ein Bild über die Rücklagen der Gemeinschaft zu machen
• Den bestehenden Verwaltervertrag mit einer Frist von maximal 6 Monaten zu kündigen.

Besonders die Möglichkeit der Kündigung zu jedem Zeitpunkt mit einer maximalen Frist von 6 Monaten stellt eine der größten Änderungen im Bereich der Verwalterbestellung und Kündigung von Hausverwaltungen dar.

3. Änderungen bei Eigentümern­versammlungen

Auch bei der Organisation und Durchführung der Eigentümerversammlungen (§ 23 WEG) haben sich einige Änderungen ergeben.

• Statt bisher nur zwei Wochen beträgt die ordentliche Einladungsfrist zur Eigentümerversammlung nun 3 Wochen. Auch kann die zuvor postalisch zuzustellende Einladung zur Versammlung jetzt auch per E-Mail versandt werden. Eine kürzere Einladungsfrist ist dann möglich, wenn eine besondere Dringlichkeit vorliegt.
• Auch muss die Einladung nicht in jedem Fall durch Verwaltung oder Beirat erfolgen. Seit Inkrafttreten der Änderung ist auch eine Einladung durch eines der Gemeinschaftsmitglieder zulässig, wenn Beiratsvertreter oder Verwalter nicht dazu imstande sind.
• Besonders im Hinblick auf die Pandemie und im Zeitalter der Digitalisierung wurde auch die Möglichkeit der hybriden Durchführung von Eigentümerversammlungen mit in das neue Gesetz aufgenommen. Rein digitale Versammlungen bleiben dennoch eine Zukunftsvision und sind noch immer nicht erlaubt.
• Auch die Beschlussfähigkeit wurde überarbeitet. So ist diese mit Inkrafttreten der Änderung nun grundsätzlich vorhanden, unabhängig von der Anzahl der Teilnehmern. Dies bedeutet auch, dass elektronisch erfasste Beschlüsse erlaubt sind.
• Auch der Verwalterbeirat, die direkte Interessenvertretung und erster Ansprechpartner bei allen Belangen der Gemeinschaft, wird durch die Novelle gestärkt. So kann die Größe des Beitrags individuell festgelegt werden, dadurch kann diese bei großen Gemeinschaften mitwachsen, um die einzelnen Mitglieder arbeitstechnisch zu entlasten. Zudem ist die Haftung der Beiräte beschränkt worden.
• Mietrecht und Eigentumsrecht wurden weiter angenähert. So ist die Umlage von Nebenkosten bei Sondereigentum jetzt ebenfalls nach Anteilen und nicht länger nach Wohnungsgröße geregelt.

4. Umbauen ist nun einfacher

Durch die Reformierung des WEG-Gesetzes ist auch die Durchführung von Umbaumaßnahmen durch die Eigentümer einfacher geworden. Besonders mit Hinblick auf den weiteren Ausbau der E-Mobilität und des Glasfaserausbaus in Deutschland sind mitunter bauliche Veränderungen an einzelnen Wohnungen oder auch dem Gemeinschaftseigentum notwendig. Zum Gemeinschaftseigentum zählen vorrangig das Treppenhaus, der Gehweg, aber auch gemeinschaftlich genutzte Keller und Flure.

Um den Eigentümern eine juristische Hilfe bei der Durchführung entsprechender Umbauarbeiten zu geben, hat der Gesetzgeber beschlossen, dass:

• der barrierefreie Aus- und Umbau,
• der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektroauto,
• Maßnahmen zum Einbruchschutz,
• ein Glasfaseranschluss

Jederzeit durch einzelne Miteigentümer durchgeführt werden kann, sofern diese die dafür anfallenden Kosten tragen. Sollen die Umbauarbeiten von der Gemeinschaft getragen werden, ist jedoch nach wie vor ein Beschluss der Eigentümerversammlung zwingend. Aber auch hier gibt es eine Änderung: Beschlüsse über die Modernisierung oder Sanierung von Gemeinschaftseigentum bedürfen keiner einstimmigen Zustimmung mehr. Auch hier reicht seit der Änderung eine einfache Mehrheit.

Ziel dieser Vereinfachung bei Modernisierungen ist in erster Linie, mehr Gemeinschaften von energetischen Modernisierungen, wie neuen Heizungen, Wärmedämmungen etc. zu überzeugen bzw. zu verhindern, dass einzelne Eigentümer sich querstellen.

Wer trägt die Modernisierungskosten?

Grundsätzlich tragen die mit der Modernisierung in Zusammenhang stehenden Kosten dann die Eigentümer, die der Baumaßnahme zugestimmt haben. Ausnahme ist hier: Haben zwei Drittel der stimmberechtigten Mitglieder mit über der Hälfte der Eigentümeranteilen für die Maßnahme gestimmt, so haben alle entsprechend der Anteile und Teilungserklärung die Kosten der Maßnahme zu tragen (Miteigentumsanteile), solange diese verhältnismäßig ist. So werden vor allem finanziell schwächere Gemeinschaftsmitglieder geschützt.

Andererseits gilt jedoch auch: Wenn sich eine Investition innerhalb einer „angemessenen Zeit“ amortisiert (die Kosten durch Einsparungen wieder reinholt), sind die Kosten auf alle Miteigentümer aufzuteilen. Wann eine Zeitspanne „angemessen“ ist, lässt der Gesetzgeber hier jedoch offen.

Generell empfehlen wir bei der Vorbereitung von energetischen Sanierungen oder anderen Modernisierungsmaßnahmen, möglichst alle Wohnungseigentümer mit ins Boot zu holen. Anderenfalls droht im Nachgang ggfs. Streit zwischen den Parteien, der im schlimmsten Fall vor Gericht enden kann.

Wie kann ein Wohnungseigentümer einen Umbau beginnen?

Wenn ein Eigentümer unter anderem seinen Parkplatz mit einer Lademöglichkeit für Elektroautos ausstatten will, so darf er (nach der neuen Regelung) das Gemeinschaftseigentum dafür baulich verändern, wenn er die Kosten dafür trägt. Trotzdem ist noch immer ein entsprechender Beschluss der Eigentümerversammlung notwendig.

Um diesen zu bewirken, muss die Absicht der Diskussion und Beschluss über diese Baumaßnahme dem Verwalter frühzeitig mitgeteilt werden, sodass dieser das Thema für die nächste Versammlung mit aufnehmen und die anderen Eigentümer in der Einladung informieren kann. Im Anschluss wird das Anliegen auf der nächsten Versammlung vorgetragen. Hier müssen die weiteren Mitglieder der Gemeinschaft dem Antrag zustimmen, sofern keine begründeten technischen Zweifel an der Umsetzung bestehen (eventuell Zweifel an der Belastbarkeit des Stromnetzes). Nach Beschluss kann der Wohnungsinhaber selbst oder durch den Verwalter eine Umsetzung beauftragen.

Was darf durch den Wohnungseigentümer grundsätzlich umgebaut werden?

Beim Umbau durch den Wohnungseigentümer ist als erstes zwischen tatsächlichem Eigentum und Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden. So gehören tragende Wände zu den „konstruktiven Teilen“ des Gebäudes. Sollen hier Durchbrüche gewünscht werden, oder andere Baumaßnahmen notwendig sein, bedarf es der Zustimmung aller Miteigentümer der Immobilie. Gleiches gilt auch für jedes weitere Gemeinschaftseigentum. Veränderungen hier bedürfen der Zustimmung, da diese Gebäudeteile allen Eigentümern zu gleichen Teilen gehören.

Anders ist es bei Veränderungen innerhalb der eigenen Wohnung. Bodenbeläge, Fließen, Türen in der Wohnung & nichttragende Wände gehören allein des Wohnungseigentümers und dürfen (auch ohne Beschluss) von ihr nach Belieben geändert werden. Jedoch dürfen andere Eigentümer dadurch nicht beeinträchtigt werden.

Welche baulichen Rechte haben Mieter?

Ähnlich verhält es sich bei Mietern von Mietwohnungen. Auch diese erhalten dank der Novelle ein grundsätzliches Recht auf den barrierefreien Aus- und Umbau, den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektroauto und die Durchführung von Maßnahmen zum Einbruchschutz. Ein Anspruch auf schnelles Internet besteht hier jedoch nicht.

5. Pflichtverletzungen durch Eigentümer haben mitunter drastische Folgen

In Fällen, in denen durch einen Eigentümer seine Pflichten gravierend verletzt wurden, kann diese Pflichtverletzung nun auch die Entziehung des Wohneigentums rechtfertigen. Eine solche gerichtliche Anordnung zum Verkauf des Eigentums setzt jedoch eine vorherige Abmahnung durch die Gemeinschaft und nicht abstellbare Gründe voraus.

Dazu zählt unter anderem, wenn der Eigentümer sich absichtlich bei allen Beschlüssen konsequent querstellt, den Verwalter mit Anträgen überschwemmt und diese dauernd ungerechtfertigt vor Gericht bringt. Jedoch ist hier entscheidend, dass diese juristischen Instrumente „rechtsmissbräuchlich“ genutzt oder instrumentalisiert werden. Das generelle gerichtliche Prüfen muss jedoch geduldet werden (BGH, Urteil v. 5.4.2019, V ZR 339/17).

6. Zertifizierungen für Verwalter – Mehr Transparenz für Eigentümer

Auch wenn die Pflicht für Hausverwalter, einen „Sachkundenachweis für gewerbliche Gebäudeverwaltung“ zu erlangen, nicht besteht, so haben die Eigentümer durch die WEG Reform aus 2020 dennoch das Recht erlangt, sich einen solchen von dem Verwalter vorlegen zu lassen. Weiterhin besteht das Recht aufseiten der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter zu verlangen (§ 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 6 WEG).

Diese Regelung zum Sachkundenachweis und der Nachweispflicht des Verwalters, sich entsprechend zu zertifizieren, tritt jedoch erst im Dezember 2022 ein. Ein Übergangszeitraum wurde den Verwaltungen gewährt, um entsprechende Zertifizierungen durchzuführen.

Eine Ausnahme von der Erfordernis einen zertifizierten Verwalter zu bestellen, besteht nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG, wenn die folgenden Punkte (alle) zutreffen:

• die WEG aus weniger als neun Einheiten besteht
• ein Wohnungseigentümer (einstimmig) zur Verwalter bestellt wird
• weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen

Dennoch schafft die Neuregelung bei den Immobilienbesitzern zusätzliches Vertrauen, dass der Hausverwalter weiß, wie die Immobilien ordnungsgemäß und wirtschaftlich sinnvoll zu verwalten sind.

Was ist mit nicht zertifizierten Verwaltern?

Sollte trotz Möglichkeit ein nicht zertifizierter Verwalter bestellt werden, haben alle Mitglieder der Gemeinschaft mit Bekanntwerden dieses Umstandes einen Monat Zeit, die Bestellung anzufechten. Durch die Anfechtung wird die nicht zertifizierte Verwaltung unmittelbar „abberufen“.

Sollte eine nicht zertifizierte WEG Verwaltung bereits bestellt sein, gilt bis zum 01.06.2024 eine Übergangsregelung, nach der auch nach Inkrafttreten der Regelung bestellte Verwalter bis zu diesem Datum als zertifiziert gelten. Nach dem Ende der Übergangszeit muss entweder eine Zertifizierung vorgelegt oder eine neue zertifizierter Verwaltung bestellt werden.

7. Miet- & Eigentumsrecht nähern sich an

Der Gesetzgeber hat die Erneuerung des Wohneigentumsgesetztes auch dazu genutzt, das Eigentums- und das Mietrecht weiter anzugleichen. Zu den Anpassungen im Mietrecht zählt hier vorrangig die Änderung bei baulichen Veränderungen der Wohnungseigentumsanlage. So sind Mieter mit der neuen Regelung gezwungen, einige bauliche Änderungen zu dulden.

Auch die Bemessungsgrundlage der Betriebskostenabrechnung hat sich geändert. Bis 2020 war im Mietrecht die Wohnungsgröße Bemessungsgrundlage in vermieteten Eigentumswohnungen, während für die Umlage in der gesamten WEG die Eigentumsanteile entscheidend waren. Dies wurde jetzt vereinheitlicht, sodass Sondereigentum (Mietwohnungen in Eigentumsgemeinschaften) nun auch nach den Eigentumsanteilen der Wohnung umgelegt werden.

8. Verwalterbeitrag als Überwachungs­organ

Zuletzt wurde auch die Rolle des Verwalterbeirates gestärkt. So ist dieser nun zur Unterstützung und Überwachung der Verwalter eingesetzt. Konkret gehören zu seinen Aufgaben und Rechten: Die Prüfung von Unterlagen, wie dem Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung, sowie allen dafür herangezogenen Grundlagen und die rechtliche Vertretung der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter.

Die rechtliche Vertretung soll beispielsweise im Fall von Schadensersatzforderungen der Gemeinschaft gegen die Hausverwaltung zum Tragen kommen. Auch kann sie im Rahmen ihrer Vertretungsvollmacht auch zur Eigentümerversammlung laden, wenn die Verwaltung sich weigert oder nicht imstande ist, diese abzuhalten.

Die Haftung des Beirates ist dabei auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz beschränkt, kann aber zudem im Zweifel durch eine entsprechende Versicherung abgedeckt werden.

9. Neues Recht hebt alte Bestimmungen auf – Teilungserklärung vs. neues Gesetz

Durch die gesetzlichen Änderungen kann es in einigen Fällen vorkommen, dass getroffene Absprachen und Beschlüsse nicht mehr gültig sind oder an das neue Recht angepasst werden müssen.

Die Teilungserklärung wiederholt häufig Gesetzestexte oder einige Auszüge. Widersprechen die darin enthaltenen Aussagen nun der neuen Gesetzesfassung, wird dadurch deren Gültigkeit aufgehoben.

Ein Beispiel aus dem Bereich Eigentümerversammlung:

Enthält Ihre Teilungserklärung einen Verweis auf den § 24 Abs. 4 WEG zur Eigentümerversammlung und schreibt: „Nach § 24 Abs. 4 WEG beträgt die reguläre Einladungsfrist für eine Eigentümerversammlung 2 Wochen“, ist dies nicht länger gültig. Wie bereits zuvor erwähnt, wurde die reguläre Einladungsfrist auf 3 Wochen verlängert.

Bonus: Mehr Sondereigentum möglich

Bis zur WEG-Reform war es nicht möglich, dass Gärten, Außenstellplätze oder auch Terrassen im Außenbereich Sondereigentum darstellen. Miteigentümer konnte hier nur ein Sondernutzungsrecht zugestanden werden. Durch die Reform hat sich dies geändert.

Seit dem 1.12.2020 können nun auch Flächen im Außenbereich (auf dem Grundstück der Gemeinschaft) Sondereigentum (spezifischer: Teileigentum) begründen.

Entsprechende Aufteilungen müssen im Rahmen der Teilungserklärung begründet werden.

Sondereigentum

Unter dem Begriff des Sondereigentums versteht sich, Eigentum, was eines Miteigentümers zur alleinigen Nutzung zusteht. Dabei ist diese auch für dessen Instandhaltung, Bewirtschaftung und Verwaltung zuständig.

Soll sich eine Hausverwaltung um dessen Verwaltung kümmern (zum Beispiel bei Mietwohnungen innerhalb einer WEG), spricht man von der Sondereigentumsverwaltung.

Teileigentum

Im Gegensatz zum Sondereigentum, welches durch Wohnräume zur alleinigen Nutzung begründet wird, bezieht sich das Teileigentum auf Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen.

Hierzu zählen vordergründig Lager, Büro und Garagen.

Fazit zur WEG Reform 2020

Die Reform des Wohneigentumsgesetzes (kurz WEG Reform) gibt einige Veränderungen, hauptsächlich bei der Mitbestimmung der Eigentümer und der Autonomie der Verwaltung. Viele bauliche Veränderungen zur energetischen Sanierung oder dem barrierefreien Wohnen wurden vereinfacht, um mehr Bewohner diese zugänglich zu machen, auch wenn es von einzelnen Miteigentümern Gegenwind gibt.

Auch profitieren die Hauseigner von den neuen Pflichten der Verwalter. So schafft die neu geschaffene Verpflichtung, auf Wunsch der Gemeinschaft einen Sachkundenachweis vorzulegen, ein zusätzliches Qualitäts– und Gütesiegel für Verwaltungen. Auch die Änderungen der Hausverwalterkündigung mit einer maximalen Kündigungsfrist von 6 Monaten bieten den WEGs mehr Freiheiten.

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