Was passiert, wenn Wohneigentümer einer Wohneigentümergemeinschaft (kurz: WEG) versäumen ihr Hausgeld zu zahlen? Wie kommt es zu solchen Versäumnissen und wie wird mit ihnen umgegangen? Das Hausgeld umfasst Zahlungen, die von allen Wohneigentümern einer WEG getätigt werden, um die laufenden Kosten der Verwaltung für das gemeinschaftliche Eigentum zu decken. In der Regel werden diese Beiträge von jedem Miteigentümer monatlich getätigt. In manchen Fällen kann es jedoch zu Hausgeldrückständen kommen. Bedeutet: Ein oder mehrere Eigentümer haben versäumt, ihren Anteil des Hausgelds zu zahlen.
- Zu Hausgeldrückständen kann es durch Probleme mit der Liquidität bzw. dem Bezahlen von Rechnungen eines Wohnungseigentümers kommen, wenn zum Beispiel vergessen wurde, die Überweisung zu tätigen oder bei Insolvenz.
- Ein weiterer Grund kann sein, dass Eigentümer versuchen Hausgeldzahlungen zu vermeiden, da die Wohnung nicht nutzbar ist. Das ist rechtlich nicht zulässig.
- Bei Hausgeldrückständen ist die Verwaltung der WEG verpflichtet, sich, um die Forderungen der fehlenden Zahlungen zu kümmern. Das findet zunächst durch Gespräche mit dem betroffenen Eigentümer statt. Wenn keine Lösung gefunden werden kann, wird seitens der Verwaltung ein Mahnverfahren eingeleitet.
- Wenn Eigentümer Hausgeld nicht bezahlen können, können sie die Verwaltung proaktiv kontaktieren und die Möglichkeit einer Ratenzahlung besprechen.
- Folgen von Hausgeldrückständen können Liquiditätsprobleme der Wohngemeinschaft mit sich ziehen und somit zu Sonderumlagen führen.
- In Extremfällen können säumige Eigentümer ihre Wohnungen durch Zwangsversteigerung verlieren.
- Beim Verkauf einer Wohnung sind die neuen Besitzer nicht für noch ausstehende Hausgeldzahlungen haftbar. Diese Verantwortung, säumige Zahlungen nachzuholen, liegen bei dem vorigen Besitzer.
Definition Hausgeldrückstände
Laut § 16 WEG (Wohneigentümergesetz) sind Eigentümer verpflichtet, die anfallenden Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums und der Verwaltung zu tragen. Unter dem gemeinschaftlichen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums verstehen sich Kosten wie zum Beispiel Versicherungen, Wartung des Aufzugs, Treppenhaus- und Gartenpflege. Verwaltungskosten hingegen sind Kosten der Verwaltung und der Kontoführung. Hausgeldrückstände beschreibt den Zustand, wenn es beim Hausgeld fehlende Zahlungen seitens einer oder mehrerer Parteien gibt.
Wie kommt es zu Hausgeldrückständen?
Es gibt eine Vielzahl an Gründen, wie es zu Hausgeldrückständen kommen kann. Es ist immer wichtig herauszufinden, woran das Zahlungsversäumnis liegt, um das Problem möglichst außergerichtlich und schnell zu lösen. Die häufigsten Gründe von Hausgeldrückständen:
Probleme mit dem Bankkonto
Das Bankkonto eines Eigentümers war nicht genügend gedeckt oder Bankkonten wurden gewechselt, ohne das SEPA-Mandat zu aktualisieren. Beim ersten Fall kann der Eigentümer mit der Verwaltung zum Beispiel eine Ratenzahlung vereinbaren.
Insolvenz
Der Eigentümer ist nicht liquide oder sogar insolvent. Wenn der Eigentümer der WEG mitteilt, dass es sich um einen Insolvenzfall handelt, sollte dies unbedingt unabhängig geprüft und bestätigt werden.
Überweisung wurde nicht getätigt
Es kann auch passieren, dass bei fehlendem SEPA-Mandat schlicht vergessen wurde, die Zahlung zu tätigen. Dieses Problem lässt sich schnell lösen und der Eigentümer kann die säumige Zahlung einfach nachholen.
Nicht Nutzbarkeit des Sondereigentums
Der Eigentümer gibt an, dass seine Wohnung derzeit nicht benutzt werden kann und er somit nicht verpflichtet ist, Hausgeld zu bezahlen (siehe Sondereigentum). Diese Begründung ist jedoch unzulässig: Das Risiko der Benutzbarkeit der Eigentümer selbst trägt.
Folgen nicht gezahlten Hausgeldes
Hausgeldrückstände können für alle Eigentümer erhebliche Folgen haben. Wenn Zahlungen der Betriebskosten ausbleiben, können Versorger nach erfolgloser Mahnung gegebenenfalls Leistungen einstellen. Wenn die Instandhaltung durch fehlende Deckung ausbleibt, kann außerdem der Wert der Immobilie sinken, etwas, das Eigentümer selbstverständlich vermeiden wollen.
Pflicht der Verwaltung bei Zahlungsverzug
Die Verwaltung wird bei Hausgeldrückständen sofort aktiv, da dies zu den Tätigkeiten einer regulären Verwaltung im Rahmen WEG-Verwaltung gehört (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG (öffnet in neuem Fenster)). Diese Pflicht des Verwalters ist entweder bereits im Verwaltervertrag festgehalten worden oder er wird von den Eigentümern im Rahmen einer Eigentümerversammlung dazu befähigt. Die Verwaltung muss die betroffene Partei zu den fehlenden Zahlungen auffordern und die Ursachen erörtern, um nach Lösungen zu suchen.
Bevor juristisch vorgegangen wird, sollte man unbedingt versuchen, ein direktes, persönliches Gespräch mit dem säumigen Eigentümer zu führen. Bei solch einem Gespräch sollte folgendes herausgefunden werden:
- Liegt tatsächlich ein Zahlungsverzug vor?
- Was ist die Ursache der Zahlungsverzögerung?
- Seit wann wurden keine Zahlungen mehr geleistet?
Namentliche Nennung des säumigen Eigentümers
In einer Eigentümerversammlung, oder auch schon in der schriftlichen Einladung davor, darf die Verwaltung der säumige Eigentümer namentlich nennen. Das hat das Landesgericht Oldenburg entschieden (Urteil v. 22.12.20, Az. 5 S 50/20). Eine namentliche Nennung ist insofern erlaubt, da alle Miteigentümer ein berechtigtes Interesse haben zu wissen, wer der säumige Zahler ist. Bei einer gerichtlichen Geltendmachung wird die Nennung zudem unumgänglich.
Lösungsansätze suchen
Gemeinsam mit dem Eigentümer sollte die Verwaltung versuchen, nach passenden Lösungsansätzen zu suchen. In diesem Schritt lässt sich das Problem eventuell schnell beheben, sofern der Eigentümer zum Beispiel vergessen hat, die Überweisung zu tätigen oder es andere externe Probleme bei der Überweisung gab.
Wenn fehlende Liquidität die Ursache der Zahlungsverzögerung war, kann eine Ratenzahlung vereinbart werden. Achtung: Bei einem Insolvenzverfahren ist dies aufgrund der fehlenden Liquidität des Eigentümers nicht möglich. ~~nicht zulässig.~~
Mahnwesen in der WEG
Im Mahnwesen werden Zahlungseingänge geprüft und Rechnungen verwaltet. Bei einer WEG ist derie Verwalter dafür in Form von der Erstellung des Wirtschaftsplans und Jahresabschlüssen, sowie der monatlichen Prüfung der Hausgeldeingänge zuständig. Wenn eine Rechnung nicht fristgerecht bezahlt wird (wie zum Beispiel aufgrund von Hausgeldrückständen), beginnt der Mahnlauf.
Der Mahnlauf bezeichnet das Vorgehen, wie die ausstehenden Zahlungen verlangt werden. Die Verwaltung schickt ein oder mehrere Mahnschreiben an den Schuldner und fordert sie zur Zahlung auf. Wenn der Schuldner nicht auf die Schreiben reagiert, kann die Verwaltung ein Inkassounternehmen beauftragen oder direkt ein gerichtliches Mahnverfahren bzw. eine Zahlungsklage einleiten.
Hausgelder gerichtlich einklagen
Ein Gerichtsverfahren, um fällige Zahlungen geltend zu machen, sollte in allen Fällen vermieden werden. Gerichtsverfahren sind kostspielig, da die Prozesskosten zunächst von allen Wohnungseigentümern vorgestreckt werden müssen. Die Kosten werden erst nach dem gerichtlichen Entscheid von der Partei übernommen, die den Prozess verloren hat. Zudem sind Gerichtsverfahren langwierig und können die Stimmung innerhalb der WEG deutlich negativ beeinflussen. Sollten Gespräche mit der betroffenen Partei jedoch nirgends hinführen, ist eine Zahlungsklage unumgänglich.
Eine solche Klage wird durch den Verwalter eingereicht, der die Eigentümergemeinschaft in diesem Fall vertritt. Im Fall, dass die Gemeinschaft nicht durch eine zertifizierte Hausverwaltung betreut wird, sondern sich selbst verwaltet (Selbstverwaltung), muss sich der bestellte Beirat zusammen mit einem Fachanwält um das Klageverfahren kümmern.
Verzugszinsen
Bei einer Zahlungsklage sollten Verzugszinsen geltend gemacht werden. Laut § 288 BGB beträgt fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Der Basiszinssatz / Leitzins wird von Zentralbanken festgelegt und variiert somit. Den aktuellen Basiszinssatz ist auf der Webseite der Deutschen Bundesbank (öffnet in neuem Fenster) zu finden.
Sonderumlage für Miteigentümer
Wenn Kosten nicht mehr gedeckt werden können, aufgrund von Gerichtsverfahren oder größeren Hausgeldrückständen, so muss die Eigentümergemeinschaft über Sonderumlagen abstimmen.
Dafür beruft die Verwaltung eine außerordentliche Versammlung ein oder veranlasst die Abstimmung über einen sogenannten Umlaufbeschluss. Sonderumlagen sind zwar mit mehr Kosten für Eigentümer verbunden, sind aber unvermeidbar, wenn die Eigentümergemeinschaft zahlungsfähig bleiben soll.
Verlust der Wohnung
In Extremfällen können säumige Wohnungseigentümer auch zu einem Verkauf ihrer Wohnung gezwungen werden. Das ist aber laut §17 WEG nur möglich, wenn sich ein Eigentümer schwere Verfehlungen hat zuschulden kommen lassen. Eine Zwangsversteigerung wird somit immer im Einzelfall entschieden.
Wenn Eigentümer ihr Hausgeld nicht zahlen können
Wenn Eigentümer feststellen, dass sie ihr Hausgeld nicht bezahlt haben oder nicht bezahlen können, gilt: Ruhig bleiben.
Zunächst sollten Eigentümer das Gespräch mit der Verwaltung suchen. Hierbei können sich verschiedene Lösungsansätze finden, je nachdem, was die Ursache der Zahlungsverzögerung ist. Zuerst wird besprochen, was der weitere Vorgang sein wird, ob Zahlungen schnellstmöglich nachgeholt werden oder eine Ratenzahlung vereinbart wird.
Außerdem können Eigentümer eine Schuldnerberatung (öffnet in neuem Fenster)aufsuchen.
Hier gilt: Je früher, desto besser.
Eine Beratung, die oft gemeinnützig angeboten wird, hilft dabei eine Übersicht über Einnahmen, Ausgaben und sämtliche Schulden zu bekommen. Zudem kann ein Berater die gesamte Kommunikation mit den Gläubigern übernehmen, um den Schuldner psychisch zu entlasten. Das Ziel der Schuldnerberatung ist die Schulden zu regulieren und die Existenz zu sichern. Die Schuldner erhalten zudem Beratungen, wie sie ihre finanzielle Situation in Zukunft besser managen können.
Hausgeldrückstände beim Wohnungsverkauf
Sollte es zu dem Verkauf einer Wohnung kommen und offene Hausgeldzahlungen vorliegen, so ist der vorige Eigentümer für die geschuldeten Summen haftbar. Das bedeutet, dass sämtliche Hausgeldforderungen an den Zeitpunkt der Fälligkeit gebunden sind und der vorige Besitzer für die Zahlung der Hausgeldrückstände verantwortlich ist.
Die neuen Eigentümer sind ab Eigentumsumschreibung im Grundbuch für die Entrichtung der anfallenden Hausgeldzahlungen verpflichtet (siehe LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 17.12.08, Az. 14 S 7346/08).
Zusammenfassung
Zu Hausgeldrückständen kann es durch eine Vielzahl an Ursachen kommen. Probleme mit dem Bankkonto, Insolvenz, oder, wenn der Eigentümer versucht, um Zahlungen zu drücken. Da es bei Hausgeldrückständen zu erheblichen Folgen für die Miteigentümer kommen kann, ist es wichtig sich schnell um säumige Zahlungen zu kümmern. Ein klärendes Gespräch mit dem säumigen Zahler löst in vielen Fällen bereits das Problem. Wenn nicht, ist eine Zahlungsklage unvermeidbar. Diese wird von der Verwaltung beim Amtsgericht eingereicht. Wenn Eigentümer wissen, dass sie Hausgeld nicht bezahlen können oder Zahlungen vergessen haben, ist es immer ratsam sich direkt an die Verwaltung zu richten und nach Lösungen zu suchen.
FAQ
Wie kommt es zu Hausgeldrückständen?
Die gängigsten Gründe sind, wenn ein Bankkonto nicht genügend gedeckt ist, die Überweisung vergessen wurde, ein Eigentümer insolvent ist, oder auch, wenn ein Eigentümer sagt, er müsse aufgrund Nichtnutzbarkeit seines Eigentums kein Hausgeld zahlen. Das ist rechtlich nicht richtig. Das Risiko der Nutzbarkeit des Eigentums trägt der Eigentümer selbst und muss dennoch Hausgeld bezahlen.
Was passiert, wenn ich versäume, Hausgeld zu bezahlen?
Die Verwaltung wird Sie kontaktieren und zur Zahlung des säumigen Hausgelds auffordern. Wenn Sie die Summe nicht bezahlen können, können Sie zum Beispiel eine Ratenzahlung vereinbaren. Versuchen Sie sich nicht um Zahlungen zu drücken, sonst droht ein gerichtliches Verfahren.
Was ist, wenn ein Miteigentümer aufhört Hausgeld zu zahlen?
Dann wird die Verwaltung aktiv. Sie als Miteigentümer dürfen alleine rechtlich keine Zahlungsforderungen stellen. Die Verwaltung muss ihrer Pflicht nachgehen, die Zahlungen bei dem säumigen Eigentümer einzufordern und informiert die Eigentümergesellschaft über Hausgeldrückstände entweder in einer Sonderversammlung oder in einer Eigentümerversammlung.
Falls sich keine außergerichtliche Lösung findet, reicht die Verwaltung eine Zahlungsklage beim Amtsgericht ein.
Was passiert mit Hausgeldrückständen beim Eigentümerwechsel?
Beim Kauf einer Immobilie kauft den neuen Eigentümer die Hausgeldrückstände nicht mit. Dem vorigen Eigentümer ist für die Zahlung der Rückstände verantwortlich und ist dafür haftbar.
Kann es zu einer Zwangsversteigerung der Wohnung aufgrund von Hausgeldrückstände kommen?
Theoretisch: Ja. Das wird im Einzelfall entschieden und ist nur möglich, wenn sich ein Eigentümer schwere Verfehlungen hat zuschulden kommen lassen (§ 17 WEG).