Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (auch Mietschuldenfreiheitserklärung) – was genau ist das? Warum ist sie für Vermieter so wichtig? Neuvermietungen können stressig sein, denn Vermieter müssen die richtigen Mieter finden. Mieter, die die Immobilie vernünftig behandeln und vor allem auch die Miete zuverlässig und pünktlich zahlen.
Nicht zahlende Mieter (oder Mietnomaden) wieder aus einer Immobilie herauszubekommen ist mitunter schwierig, nimmt Zeit in Anspruch und erfordert meist die Unterstützung professioneller Mietrechtsanwälte. Daher lohnt es sich schon vor einer Neuvermietung alle Vorsichtsmaßnahmen zu ergreifen, um sicherzugehen, dass solvente (zahlungskräftige) Mieter in die Wohnung einziehen. Ein wichtiger Bestandteil dabei: Die Mitschuldenfreiheitsbescheinigung.
- Vermieter sind gesetzlich nicht dazu verpflichtet, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen. Mieter dürfen jedoch verlangen, dass der Vermieter oder die Hausverwaltung eine Quittung über die Zahlung der Miete ausstellt.
- Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gibt Auskunft darüber, ob die Miete in der Vergangenheit von dem Mieter immer regelmäßig bezahlt wurde und/oder ob Mietrückstände bestehen.
- Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zeigt zwar die Zahlungsfähigkeit in der Vergangenheit, garantiert aber keine zukünftige Solvenz. Daher sollten Vermieter immer noch zusätzliche Informationen zur Liquidität potenzieller Mieter einholen.
Grundlagen der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gibt Auskunft darüber, ob die Miete in der Vergangenheit immer regelmäßig bezahlt wurde und/oder ob Mietrückstände bestehen. Die Bescheinigung wird vom letzten Vermieter oder von der Hausverwaltung an den Mieter ausgestellt. Vermieter sollten vor der Vermietung nach einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung fragen, um die Zahlungsfähigkeit von potenziellen neuen Mietern zu prüfen.
Das Ausstellen einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist für Vermieter nicht verpflichtend, das bedeutet, es gibt keinen gesetzlichen Zwang zur Ausstellung. In der Regel stellen Vermieter aber bei guten Mietverhältnissen problemlos Mietschuldenfreiheitserklärung aus. In manchen Fällen verlangen Vermieter bzw. die Mietverwaltung hierfür eine Aufwandsentschädigung.
Vermieter sollten sich allerdings nicht blind auf diese Bescheinigung verlassen: Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gibt nur Auskunft über die vergangene Zahlungsfähigkeit des Mieters. Daher sollte neben der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auch immer die Mieterselbstauskunft und einen Einkommensnachweis eingeholt werden.
Pflicht zur Ausstellung für Vermieter
Vermieter sind gesetzlich nicht dazu verpflichtet, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen. Das entschied der Bundesgerichtshof im Urteil BGH VIII ZR 238/08 (öffnet in neuem Fenster). Wenn das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter aber gut war, spricht nichts dagegen, eine solche Bescheinigung auszustellen. Wenn es jedoch zu Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermieter gekommen ist, kann es vorkommen, dass Vermieter die Ausstellung einer Bescheinigung verweigern.
Das ist etwa der Fall, wenn Mieter seine Miete unpünktlich bezahlen oder mit ihren Mietzahlungen im Rückstand sind.
Alternativer Nachweis über Mieteingangsquittung
Zur Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sind Vermieter gesetzlich nicht verpflichtet. Sie dürfen daher die Ausstellung einer solchen Bescheinigung verweigern. Laut § 368 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) (öffnet in neuem Fenster) müssen sie jedoch bei Nachfrage Quittungen für geleistete Mietzahlungen ausstellen. Mieter können also ebenfalls Quittungen bei potenziellen neuen Vermietern vorlegen, wenn sie sich für eine Immobilie interessieren.
Inhalte der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Aus rechtlicher Sicht sind keine Inhalte verpflichtend. Dennoch sollte die Mietschuldenfreiheitserklärung einige wichtige Aspekte nicht missen:
- Name und Adresse des Vermieters und des Mieters
- Zeitraum des Mietverhältnisses
- Angabe zum Grund der Beendigung des Mietverhältnisses (Kündigungsgrund des Mietvertrages)
- Mietschuldenfreiheit bestätigen oder Information zu Mietschulden/Rückzahlungsvereinbarungen
In manchen Fällen nehmen Vermieter noch Punkte auf bzgl. der Pünktlichkeit der Mietzahlung, eventuelle Hausordnungsverstöße oder auch Nebenkostenrückstände.
Ausstellung der Bescheinigung durch Vermieter oder Hausverwaltung
Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung wird von dem Mieter direkt bei dem Vermieter oder der zuständigen Hausverwaltung erfragt. Um die Erstellung einer Bescheinigung einfacher zu gestalten, schicken Mieter manchmal bereits ein Muster an ihre Vermieter. Hausverwaltungen haben in der Regel bereits ihre eigenen Formulare, die sie für die Erstellung einer Bescheinigung über die geleisteten Mietzahlungen benutzen. Der genaue Ablauf zur Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sieht wie folgt aus:
- Schritt: Der Mieter kontaktiert seinen Vermieter bzw. die Mietverwaltung und bittet um eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.
- Schritt: Der Vermieter bzw. Hausverwaltung prüft, ob die Miete stets pünktlich gezahlt wurde und keine Rückstände bestehen (auch Nebenkostenrückstände werden hier geprüft).
- Schritt: Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung wird von dem Vermieter oder Hausverwaltung mit allen relevanten Informationen verfasst und im Anschluss an den Mieter geschickt.
Bescheinigung durch die Eltern
Wenn Interessenten sich auf eine Wohnung bewerben möchten, aber vorher nur im Elternhaus gewohnt haben, versuchen manche sich von diesen eine elterliche Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen zu lassen. Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung der Eltern gibt jedoch keine vernünftige Auskunft über die tatsächliche Zahlungsfähigkeit der Interessenten.
Hier würde sich eher eine höhere Mietkaution oder Miet-/Elternbürgschaft eignen.
Wichtige Rahmenbedingungen bei Wohngemeinschaften und Untermieten
Wie verhält sich die Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bei Wohngemeinschaften oder Untermieten?
Hier ist relevant, wer im Mietvertrag eingetragen ist: Wer im Mietvertrag als Hauptmieter eingetragen ist, kann bei dem Vermieter bzw. Hausverwaltung eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung erfragen.
Wenn jemand als Untermieter oder WG-Mitglied eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung möchte, wird diese von dem Hauptmieter ausgestellt.
Kosten / Gebühren der Mitschuldenfreiheitsbescheinigung
Rechtlich gesehen gibt es keine Vorschriften, ob und wie viel eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kostet. Meist belaufen sich die Kosten zur Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitserklärung zwischen 15 und 50 €.
Bereits im Mietvertrag kann festgehalten werden, dass für die Erstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ein Betrag X erhoben wird. Für Vermieter empfiehlt es sich daher, den Punkt beim Aufsetzen des Vertrags bereits aufzunehmen, um Diskussionen im Nachgang zu vermeiden.
Vor- & Nachteile der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bringt Vor- und Nachteile mit sich.
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist ein gutes Indiz für zuverlässige und solvente Mieter. | Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zeigt zwar die Zahlungsfähigkeit in der Vergangenheit, garantiert aber keine zukünftige Solvenz. |
| Mit einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung können die Chancen auf eine Wohnungszusage erhöht werden. | Vermieter können sich weigern, eine Bescheinigung auszustellen. Hier müssen Mieter auf Alternativen zurückgreifen. |
Nachteilig für Vermieter ist, dass eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kein Garant für die zukünftige Zahlungsfähigkeit eines Mieters ist.
Für Mieter kann von Nachteil sein, dass der Vermieter sich eventuell weigert, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen.
Vorteile einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung für Vermieter sind, dass die Bescheinigung eine weitere Absicherung ist, zahlungsfähige und zuverlässige Mieter zu finden.
Im gleichen Zuge hilft eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung Mieter der Zusage für die neue Traumwohnung ein Stückchen näherzukommen.
Alternativen zur Mietschuldenfreiheitserklärung
Neben der Mietschuldenfreiheitserklärung gibt es noch andere Möglichkeiten als Mieter seine Zahlungsfähigkeit zu belegen:
- Quittungen voriger geleisteter Mietzahlungen
- Kontoauszüge bzw. Gehaltsnachweis vorlegen
- Schufa-Auskunft einholen
- Höhere Mietkaution bezahlen (laut §551 BGB (öffnet in neuem Fenster) maximal drei Nettokaltmieten)
- Bürgschaft anbieten
Wenngleich ein Mieter eine Mietschuldenfreiheitserklärung abgibt, sollten Vermieter immer nach weiteren Nachweisen über Einkünfte und geleistete Mietzahlungen fragen. Wenn ein potenzieller Mieter noch keine Gehaltsnachweise vorzeigen kann und es sich um ihr erstes Mietverhältnis handeln würde, können Vermieter eine höhere Kaution oder eine Bürgschaft (zum Beispiel durch die Eltern) als Absicherung in Erwägung ziehen.
Aussagekraft der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist ein guter Indikator für Vermieter, dass es sich bei den Interessenten um zuverlässige und zahlungsfähige Mieter handelt.
Dennoch sollte die Negativbescheinigung über Mietschulden nur als Indikator gesehen werden. Die Bescheinigung gibt lediglich Auskunft darüber, ob der Mieter in der Vergangenheit immer seine Miete pünktlich und zuverlässig gezahlt hat, garantiert aber nicht, dass er dies auch in der Zukunft weiterhin tun kann. Auch gibt die Bescheinigung keine Auskunft über ausstehenden Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen oder fehlende Nebenkostennachzahlungen.
Gleiche gilt auch für die Ordentlichkeit der Mieter. Auch wenn die Ausstellung der Bescheinigung in der Regel verweigert wird, wenn Mieter die Wohnung nicht ordentlich gepflegt haben, ist auch eine vorliegende Bescheinigung kein Garant für die Zuverlässigkeit der Mieter.
Daher sollte neben der Bescheinigung stets noch andere Information bzw. Nachweise eingeholt werden, um sich als Vermieter bestmöglich abzusichern.
Folgen falscher Bescheinigungen
In seltenen Fällen kann es vorkommen, dass Mieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung fälschen. Solche Fälschungen werden meist dann gemacht, wenn der Vermieter aus guten Gründen keine Bescheinigung ausstellen möchte. Solche Gründe können zum Beispiel sein:
- Verzögerte Mietzahlungen
- Fehlende Mietzahlungen
- Mietminderungen
Sollte es tatsächlich dazu kommen, dass ein Mieter eines Vermieters eine gefälschte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorlegt, darf der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.
Fazit - Mietschuldenfreiheitserklärung
Die Mietschuldenfreiheitserklärung ist ein wichtiges Dokument für Vermieter, um die Liquidität und Zuverlässigkeit potenzieller Mieter zu prüfen. Dennoch sollten sich Vermieter nicht ausschließlich auf die Mietschuldenfreiheitserklärung verlassen. Bei der Neuvermietung einer Immobilie sollten sich Vermieter neben der Bescheinigung weitere Informationen über die potenziellen Mieter einholen, um eine gewisse Zahlungssicherheit zu gewährleisten.