Ist es möglich, von einem unterschriebenen Mietvertrag wieder zurückzutreten? Der Vermieter freut sich einen Mieter für seine Immobilie gefunden zu haben und der Mieter freut sich über das neue Zuhause. Tatsächlich kann es durch verschiedene Lebenssituationen aber dazukommen, dass Vermieter oder Mieter einen unterschriebenem Mietvertrag widerrufen möchten.
Dabei kommen verschiedene Fragen auf: Ist der Widerruf eines Mietvertrags möglich? Wie läuft ein Widerruf ab? Wann ist ein Widerruf nicht möglich? Welche Alternativen zum Widerruf gibt es?
In diesem Beitrag wird alles rund um das Thema Widerrufsrecht für Mietverträge beleuchtet, damit Mieter und Vermieter genau wissen, wo Möglichkeiten und Grenzen gegeben sind.
- Sollte es sich bei dem Vermieter um einen Unternehmer handeln und der Mieter die Immobilie privat nutzt, besteht in manchen Fällen ein Rücktrittsrecht.
- Der Vermieter muss den Mieter über sein Widerrufsrecht belehren. Wenn der Vermieter diese Belehrung versäumt, gilt das Rücktrittsrecht des Mieters weitere zwölf Monate und 14 Tage.
- In manchen Fällen ist ein Widerrufsrecht kategorisch ausgeschlossen: Das Mietobjekt wird überwiegend gewerblich benutzt oder die Vermietungen gelten nicht als gewerbliche Tätigkeit.
- Weder Mieter noch Vermieter können in der Regel von einem abgeschlossenen Mietvertrag zurücktreten. Dennoch gibt es andere Wege, um ein Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Wie zum Beispiel die Anfechtung eines Mietvertrags bei arglistiger Täuschung.
Grundlagen und Nutzen des Widerrufsrechts für Mietverträge
Generell gilt in Deutschland, dass Verbraucher von abgeschlossenen Verträgen innerhalb zwei Wochen zurücktreten dürfen. Gilt das gleiche also auch für Mietverträge?
Nein. Wenn ein Vermieter seine Immobilie privat vermietet, dann kann ein Mieter nach Unterschrift in der Regel nicht mehr vom Vertrag zurücktreten.
Ein Widerruf von Mietverträgen ist für Mieter aber in bestimmten Fällen möglich. Für Vermieter, die ihre Immobilie privat vermieten, ist ein Rücktritt hingegen nur dann möglich, wenn eine Rücktrittsklausel im Mietvertrag mitaufgenommen wurde.
Damit für Mieter das Widerrufsrecht besteht, müssen zwei Voraussetzungen gegeben sein:
- der Vermieter ist ein Unternehmer und
- der Mieter ist Verbraucher.
Der Vermieter gilt als Unternehmer, wenn er seine Immobilien als gewerbliche Tätigkeit vermietet. Ab wann es sich um eine gewerbliche Tätigkeit handelt, ist dabei nicht rechtlich festgelegt. Generell gilt aber, dass Vermieter als gewerbliche Vermieter gelten, wenn sie mindestens zwischen drei und acht Wohnungen/Einfamilienhäuser vermieten.
Der Mieter gilt währenddessen als Verbraucher, sobald er die angemietete Immobilie mehrheitlich privat nutzt. Wenn Mieter die Immobilie für gewerbliche Zwecke verwenden, haben sie kein Widerrufsrecht.
Ausnahmen in denen Mietverträge widerrufen werden können
Sollte es sich bei dem Vermieter um einen Unternehmer handeln und der Mieter die Immobilie privat nutzt, besteht in manchen Fällen ein Rücktrittsrecht.
Haustürgeschäfte
Bei einem Haustürgeschäft handelt es sich um einen Vertrag, der außerhalb der Geschäftsräume eines Unternehmens abgeschlossen wurde. Das ist zum Beispiel bei Vertreterbesuchen an der Haustür der Fall. Beim Abschluss eines Mietvertrags kann dieser als „Haustürgeschäft“ gelten, wenn er zum Beispiel in der Immobilie des Mieters abgeschlossen wird. In einem solchen Fall hat der Mieter ein 14-tägiges Widerrufsrecht.
Bei Fernabsatzgeschäften
Ein Fernabsatzgeschäft wird über Telefon, E-Mail, SMS oder andere Messenger-Dienste abgeschlossen. Wenn ein Mietvertrag über solche Wege abgeschlossen wird, hat der Mieter stets zwei Wochen Zeit, um von dem Vertrag zurückzutreten. Das gilt jedoch nur, wenn der Mieter die Immobilie vorher nicht besichtigt hat. Sollte es vorher einen Besichtigungstermin gegeben haben, handelt es sich nicht um ein Fernabsatzgeschäft, womit der Mieter in dem Fall dann auch kein Rücktrittsrecht hat.
Vereinbartes Rücktrittsrecht
Eine weitere Möglichkeit einen Mietvertrag für Vermieter und Mieter zu widerrufen, ist in den Mietvertrag eine Rücktrittklausel mitaufzunehmen. Eine Rücktrittklausel gilt bis zum Start des Mietverhältnisses bzw. bis der Mieter in die Immobilie eingezogen ist. Danach erlischt sie automatisch.
Rücktritt von mündlichen Verträgen
Mietverträge sind auch nach mündlicher Vereinbarung rechtlich bindend. Das bedeutet: Es gelten die gleichen Regeln und Bedingungen für ein Widerrufsrecht wie bei einem schriftlichen Vertrag. Theoretisch können Mieter und Vermieter also mündlich eine Rücktrittsklausel vereinbaren.
Das Problem bei mündlichen Verträgen ist aber die fehlende Nachweisbarkeit. Sollte es kein schriftliches Dokument geben oder Zeugen bei der Vereinbarung anwesend gewesen sein, steht vor Gericht Aussage gegen Aussage.
Mietverträge sollten immer in schriftlicher Form festgehalten werden, sodass beide Parteien sich auf ein Dokument berufen können und es zu möglichst keinen Missverständnissen kommt.
Widerrufsfrist
Wenn Mieter ein Widerrufsrecht haben, dann können sie den Mietvertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Der Vermieter muss den Mieter über sein Widerrufsrecht belehren. Wenn der Vermieter diese Belehrung versäumt, gilt das Rücktrittsrecht des Mieters weitere zwölf Monate und 14 Tage.
Widerrufsrechte des Mietvertrags ausgeschlossen
In den meisten Fällen ist es nicht möglich, von einem Mietvertrag zurückzutreten. In folgenden Situationen ist ein Widerrufsrecht kategorisch ausgeschlossen:
- Das Mietobjekt wird überwiegend gewerblich benutzt.
- Die Vermietungen gelten als gewerbliche Tätigkeit (Vermieter hat mehr als zwei Mietobjekten und/oder arbeitet mit einer Hausverwaltung zusammen).
- Der Vertrag wurde nicht im Rahmen eines Haustür- oder Fernabsatzgeschäfts abgeschlossen.
Folgen des Rücktritts vom Mietvertrag
Wenn ein Mieter ein Widerrufsrecht hat und von diesem Gebrauch macht, muss der Vermieter die Kaution und auch eventuell zu viel gezahlte Mietzahlungen (inkl. Nebenkosten) an den Mieter zurückzahlen. Der Mieter ist derweil verpflichtet nach Ablauf der Widerrufsfrist aus der Immobilie ausziehen bzw. darf die Wohnung gar nicht erst beziehen.
Bei dem Auszug der Mieter muss ein entsprechendes Schlüsselübergabeprotokoll gefertigt werden.
Inhalt & Ablauf des Widerrufs
Sollte der Mieter vom Mietvertrag zurücktreten wollen, muss er lediglich ein Schreiben aufsetzen, indem ausdrücklich auf sein Widerrufsrecht hinweist und dass er von dem Vertrag zurücktreten möchte (eine formale Vorgabe für den Aufbau und Inhalt der Rücktrittserklärung gibt es indes nicht).
Wichtig hierbei ist vor allem das Datum und die Kontaktangaben von Mietern und Vermietern. Ein Grund zum Rücktritt muss nur angegeben werden, wenn der Mieter (oder auch der Vermieter) von einer Rücktrittsklausel im Vertrag Gebrauch macht und festgelegt wurde, dass ein Grund angegeben werden muss.
Alternativen zum Widerruf von Mietverträgen
Weder Mieter noch Vermieter können in der Regel von einem abgeschlossenen Mietvertrag zurücktreten. Dennoch gibt es andere Wege, um ein Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, wenn der Mietvertrag nicht widerrufen werden kann.
Anfechtung des Mietvertrags bei arglistiger Täuschung
Mieter und auch Vermieter können die Gültigkeit des Mietvertrags laut § 123 BGB anfechten. Gründe einer Anfechtung kann etwa arglistige Täuschung von Mietern oder Vermieter gegenüber der anderen Partei sein.
Eine arglistige Täuschung kann dann vorliegen, wenn der Mieter eine gefälschte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorgelegt hat. Bei Vermietern kann eine solche Täuschung vorliegen, wenn Mängel der Wohnung vorsätzlich verschwiegen oder versteckt wurden.
Der Vertrag lässt sich bis zu einem Jahr, nachdem die Täuschung bekannt wurde, anfechten.
Beendigung des Verhältnisses aufgrund von Unzumutbarkeit
Auch unzumutbare Wohn- bzw. Mietverhältnisse können eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags begründen (§ 569 Abs. 1 BGB (öffnet in neuem Fenster)).
Unzumutbare Mietverhältnisse liegen vor, wenn der Vermieter sich weigert, schwerwiegende Mängel in der Immobilie zu beseitigen. Der Mieter kann für ein unzumutbares Mietverhältnis sorgen, indem er fortlaufend gegen die Hausordnung verstößt, für Störungen bei Nachbarn o.ä. sorgt oder erhebliche Mietrückstände hat (§ 569 Abs. 2 BGB (öffnet in neuem Fenster)).
Bei Unzumutbarkeit erfolgt eine fristlose Kündigung, die in Textform unter Angabe des Grunds eingereicht werden muss. Damit die Kündigung rechtswirksam ist, muss die Partei davor schriftlich abgemahnt worden sein.
Kündigung im Rahmen der gesetzlichen Fristen
Die einfachste Art ein Mietverhältnis zu beenden, ist den Mietvertrag zu kündigen. Wenn ein Rücktrittsrecht besteht, die Frist für den Widerruf aber abgelaufen ist, muss ebenso ordentlich (oder außerordentlich) gekündigt werden.
Bei unbefristeten Mietverträgen kann, der Mieter üblicherweise mit einer Frist von drei Monaten ohne Angabe eines Grunds kündigen. Dabei handelt es sich um eine ordentliche Kündigung. Die Kündigungsfrist kann im Mietvertrag auch kürzer oder länger und je nach Mietdauer angesetzt sein.
Wenn ein Mieter:
- eine Mieterhöhung sich nicht leisten kann,
- die Immobilie wegen akuter Gesundheitsrisiken aufgrund des Zustands der Immobilie verlassen muss,
- Familienzuwachs bekommt oder
- Student ist und die Hochschule bzw. Universität wechselt
kann teils auch außerordentlich gekündigt werden. Voraussetzung hierfür ist, dass der Mieter unangemessen benachteiligt wird (§ 307 Abs. 1 BGB (öffnet in neuem Fenster)).
Für Vermieter ist es hingegen etwas schwieriger, einem Mieter zu kündigen. Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur dann kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht:
- Pflichtverletzungen durch die Mieter (beispielsweise wiederholt versäumte Mietzahlungen)
- Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Pflegepersonal
- Verwertungskündigung: erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen für den Vermieter durch das Fortführen des Mietvertrags. (beispielsweise wenn ein Verkauf, eine Sanierung oder ein Neubau verhindert wird).
In Fällen der Unzumutbarkeit des Mietverhältnisses, kann der Vermieter fristlos kündigen.
Kündigung bei Mindestmietdauer
Manche Mietverträge haben eine Mindestlaufzeit. Das bedeutet, dass im Mietvertrag eine Klausel mitaufgenommen wurde, dass die Immobilie innerhalb einer bestimmten Zeitspanne (generell bis zu vier Jahren) angemietet und nicht gekündigt wird. Vor dem Ende der Mindestmietdauer können Mieter und Vermieter nur im Fall der Unzumutbarkeit das Verhältnis kündigen.
Auflösungsvertrag
Wenn Mieter (oder auch Vermieter) kein Widerrufsrecht haben und vor der Kündigungsfrist das Mietverhältnis beenden wollen, kann ersatzweise ein Mietaufhebungsvertrag die Lösung sein. Ein solcher Auflösungsvertrag wird zum Beispiel bei einem Umzug, nach dem Tod des Mieters oder dem Wechsel der Hauptmieter aufgesetzt.
Voraussetzung für einen Mietaufhebungsvertrag ist, dass beide Parteien sich einig sind, das Mietverhältnis vorher zu kündigen. Daher enthält der Aufhebungsvertrag oft eine Abfindung bzw. Prämie für den Mieter, damit dieser dem Vertrag zustimmt und unterschreibt. Umgekehrt gilt das Gleiche für Mieter, wenn sie ihren Vermieter um einen Auflösungsvertrag bitten. Hier wird oft von dem Vermieter eine Entschädigung erwartet, damit er der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses zustimmt.
Nachmieterklausel
Vermieter können sich entscheiden, eine Nachmieterklausel mit in einen Mietvertrag aufzunehmen. Eine solche Klausel ermöglicht es dem Mieter, einen angemessenen Nachmieter zu finden, wenn er früher aus dem Mietverhältnis austreten möchte. Der Vermieter prüft danach, ob es sich um einen passenden Nachmieter handelt. Eine solche Prüfung besteht vor allem daraus, eine Mieterselbstauskunft einzuholen und zu schauen, ob der potenzielle Nachmieter zahlungsfähig ist.
Wenn der Vermieter den Nachmieter akzeptiert, tritt der Mieter aus dem Mietverhältnis aus. Selbst wenn es dann doch nicht zur Unterzeichnung eines neuen Mietvertrags mit dem Nachmieter kommt, ist das Mietverhältnis des Mieters und Vermieters beendet.
Meist enthält die Nachmieterklausel, dass der Mieter einen triftigen Grund benötigt, um vorzeitig aus dem Mietverhältnis auszutreten. Das kann etwa ein zwingender Umzug aus beruflichen oder privaten Gründen sein.
Rücktritt als Unternehmen
Wenn eine Immobilie als Gewerberaum benutzt wird, kann der Mietvertrag prinzipiell nicht widerrufen werden. Wenn es sich um einen unbefristeten Mietvertrag handelt, dann gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten (§ 580a II BGB), sofern nicht anders im Mietvertrag geregelt.
Fazit - Mietvertrag widerrufen
Einen Mietvertrag zu widerrufen, ist nur in wenigen Fällen möglich. Mieter und Vermieter können sich aber anfangs auf eine Rücktritts- oder Nachmieterklausel einigen, wenn sie das vorzeitige Beenden des Mietverhältnisses möglich machen wollen. Wenn sich Lebensumstände ändern und ein Auszug aus einer Wohnung unvermeidbar ist, sollten Mieter ein offenes Gespräch mit ihrem Vermieter suchen. In den meisten Fällen lässt sich eine gute Lösung für beide Parteien finden, wie in Form eines Aufhebungsvertrags. Sollten Vermieter oder Mieter aufgrund von Unzumutbarkeit des Mietverhältnisses den Vertrag kündigen wollen und Gespräche die Probleme nicht lösen konnten, empfiehlt es sich, immer professionellen Rat einzuholen.