Rechte und Pflichten als Vermieter

Viele Eigentümer kaufen Immobilien als Kapitalanlage, etwa um diese zu vermieten. Die Rolle des Vermieters kommt einher mit vielen Pflichten, die der Vermieter gegenüber seinen Mietern nachkommen muss. Zudem ist es stets wichtig für Eigentümer über ihre Rechte als Vermieter informiert zu sein, damit sie wissen, was sie durchsetzen dürfen und wo es rechtliche Grenzen gibt. Diese Rechte und Pflichten von Vermietern sind fest im deutschen Mietrecht verankert.

Für Vermieter ist es immer wichtig zu wissen, was sie im Rahmen eines Mietverhältnisses dürfen, können oder auch müssen. Genau dieses Thema wird im folgenden Ratgeber beleuchtet.

• Als Vermieter ist es nicht nur rechtlich vorgeschrieben bestimmten Pflichten nachzukommen, sondern trägt auch zu einem guten Mietverhältnis bei.
• Vermieter haben innerhalb eines Mietverhältnisses Rechte, von denen sie Gebrauch machen dürfen. Diese Rechten haben dennoch Grenzen und Vermieter sollten stets wissen, wo diese liegen, damit sie keine rechtlichen Fehltritte machen.
• Eine Immobilie zu vermieten, kann sich schnell überfordernd anfühlen, daher ist es besonders bei größeren Liegenschaften üblich, mit Haus- bzw. Mietverwaltungen zusammenzuarbeiten. Bei Verwaltern handelt es sich um ausgebildete Experten, die den Vermieter beim Management seiner Mieter und der damit einhergehenden Pflichten, Rechte und Aufgaben unterstützen.

Pflichten von Vermietern

Vermieter einer Immobilie müssen gegenüber ihren Mietern einige wichtige Pflichten nachgehen. Als Vermieter ist es nicht nur rechtlich vorgeschrieben diesen Pflichten nachzukommen, sondern dies trägt auch zu einem guten/harmonischen Mietverhältnis bei.

Die Verwaltung einer Immobilie darf nicht unterschätzt werden, da sie mit viel Arbeit verbunden ist. Viele Vermieter greifen daher auf einer professionelle Haus- bzw. Mietverwaltung zurück. Die Verwalter unterstützen Vermieter bei der Bewältigung jeglicher Pflichten und Ausübung ihrer Rechte.

Du den Pflichten der Vermieter gehören:

Instandhaltungspflichten

Vor dem Einzug und auch während des Mietverhältnisses ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Immobilie instand zu halten bzw. zu setzen. Das bedeutet: Der Vermieter ist gesetzlich dazu verpflichtet, dass die Immobilie bewohnbar ist und bleibt.

Eine Immobilie ist aus rechtlicher Sicht bewohnbar, wenn sie über ein funktionierendes Dach, einen geschlossenen Boden und robuste Wände verfügt, die dafür sorgen, dass die Bewohner vor Wettereinflüssen geschützt sind. Außerdem muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Wohnung Zugang zu Wasser, Strom und ggf. Gas (bzw. eine andere Möglichkeit bietet, die Wohnung zu heizen, etwa durch eine Wärmepumpe (öffnet in neuem Fenster)) hat. Sollten andere Vereinbarungen zum Zustand der Immobilie getroffen werden, müssen diese vertraglich festgehalten worden sein.

Zu den Instandhaltungspflichten gehört zusätzlich auch die Bildung der Instandhaltungsrücklagen (Erhaltungsrücklagen). Eine Rücklage zu bilden ist in einer WEG verpflichtend (§ 21 WEG (öffnet in neuem Fenster)), aber nicht gesetzlich vorgeschrieben für Eigentümer einer Mietimmobilie. Jedoch sollten Eigentümer dennoch einen Teil der Mieteinnahmen für zukünftige Instandhaltungen, Sanierungen oder auch energetische Sanierungsmaßnahmen zurücklegen.

Denn nur mithilfe einer ordnungsgemäßen und ausreichenden Rücklage kann das Gemeinschaftseigentum einer WEG, die einzelne Wohnung oder auch das Mehrfamilienhaus instand gehalten werden.

Die Rücklage kann bei unerwarteten Instandhaltungen oder großen Sanierungen, ein finanzielles Fangnetz für die Gemeinschaft und die einzelnen Miteigentümer darstellen.

Im Falle der WEG, ist es die Aufgabe der WEG-Verwaltung (WEG § 19 Abs. 2 Nr. 6) sicherzugehen, dass eine solche Rücklage gebildet und die Rücklagen durch die Eigentümer eingezahlt werden. Bei Mietshäusern oder Eigentumswohnungen ist es indes jedoch an den Eigentümern selbst diese Rücklagen zu bilden, wenn nicht die Mietverwaltung mit einer konkreten Rücklagenbildung beauftragt wird.

Da die Instandhaltungsrücklagen für den Erhalt einer Immobilie genutzt werden, sind diese nicht auf den Mieter umlegbar.

Kostenübernahme von Reparaturen / Schönheitsreparaturen

Bei kleinere Reparaturen können Vermieter die Kosten auf ihre Mieter umlegen. Meist ist die Kostenübernahme bei Schönheitsreparaturen also Verhandlungssache. Wollen Vermieter die Kostenübernahme verpflichtend festlegen, sollten Regelungen bezüglich Schönheitsreparaturen mit im Mietvertrag aufgenommen werden.

Im Allgemeinen werden im Rahmen des Mietvertrages kleinere Schönheitsreparaturen bis zu 120 EUR je Einzelfall und in Summe bis zu 8 % der Jahresnettomiete pro Jahr auf die Mieter umgelegt. Damit sind kleinere Mängel im Rahmen der "normalen" Wohnungsnutzung durch die Mieter zu beseitigen.

Ein Beispiel einer solchen Regelung: Der Vermieter kann im Mietvertrag mitaufnehmen, dass die Wohnung beim Auszug neu gestrichen werden soll. Eine Klausel zur Renovierung bei Auszug ist hingegen nicht rechtens und damit unwirksam.

Beseitigung von Mängeln

Manchmal bemerken Mieter erst nach dem Einzug oder während der Mietdauer Mängel in der Wohnung, die sie selbst nicht verursacht haben. Vermieter sind verpflichtet, solche Mängel zu beseitigen. Das können zum Beispiel:

• undichte Fensterrahmen,
• Schimmelbefall oder
• kaputte Sanitärelemente

sein. Manchmal werden im Rahmen von solchen Reparaturarbeiten Modernisierungen durchgeführt.

Wenn in einer Wohnung Modernisierungen vorgenommen werden, dürfen Vermieter die Miete entsprechend erhöhen (Mieterhöhung nach Modernisierung). Voraussetzung dafür ist, dass sich der Wert der Immobilie durch die Modernisierung erhöht hat. Außerdem gilt, dass die Miete aus rechtlicher Sicht über einen Zeitraum von 3 Jahren um maximal 20 % erhöht werden darf.

Schimmelbekämpfung

Schimmel kann verschiedene Ursachen haben. Eines der Ursachen kann falsches Heiz- und Lüftverhalten des Mieters sein. Sollte die Mieter die Schuld an der Schimmelbildung tragen, dann ist auch er für die Beseitigung verantwortlich.

Manchmal kann es an der Substanz des Gebäudes liegen, dass sich Schimmel bildet. Häufig ist das der Fall, wenn Schimmel etwa hinter einer Tapete entdeckt wird. Wenn die Ursache der Schimmelbildung das Gebäude ist, ist nicht den Mieter, sondern den Vermieter dafür verantwortlich, diesen nachhaltig zu beseitigen. Dabei ist wichtig, nicht bloß den oberflächlichen Schimmel, sondern vor allem die grundlegende Ursache für die Feuchtigkeit zu finden und zu beseitigen.

Sicherungspflichten

Vermieter sind dazu verpflichtet, ihr Grundstück für Dritte (Mieter, Postboten, Müllmänner) vor Gefahren abzusichern. Bei dieser Pflicht handelt es sich um die sogenannte Verkehrssicherungspflicht (§ 823 BGB ff.). Die Sicherungspflicht besagt, dass die gewöhnliche Nutzung der Immobilie für Dritte sicher sein muss. Vermieter müssen also Sorge dafür tragen, dass keine Gefahren durch:

• herunterfallende Dachziegel,
• Schäden an elektrischen Geräten oder
• Schnee und Glatteis auf den Gehwegen

bestehen. Vor allem der Winterdienst darf hier nicht vergessen werden. Denn Vermieter sind rechtlich verpflichtet, alle Fußwege bei Schnee oder Glatteis zu räumen und begehbar zu machen. Sollte dieser Pflicht nicht nachgegangen werden und jemand stürzen und zu Schaden kommen sollte, kann die beschädigte Person Antrag auf Schadensersatz stellen.

Wenn der Vermieter nicht selbst die Gehwege streuen möchte, kann er einen professionellen Winterdienst oder Hausmeisterdienst beauftragen, der sich um die Räumung der Gehwege kümmert.

Erstellung von Nebenkostenabrechnungen

Die Nebenkostenabrechnung dient dazu, die Betriebskosten und andere mit der Immobilie verbundene umlegbare Aufwendungen fair zwischen Mieter und Vermieter zu verteilen. Gemäß gesetzlicher Vorgaben ist die jährliche Nebenkostenabrechnung für Vermieter verpflichtend. Sie muss transparent und leicht verständlich gestaltet sein.

Der Vermieter erstellt die Abrechnung entweder selbst oder die Erstellung erfolgt durch die beauftragte Hausverwaltung. Zur Umlage der Betriebskosten im Rahmen der Abrechnung wird ein entsprechender Abrechnungsschlüssel verwendet. Dieser kann sich (je nach Art der Kosten) an:

• Wohnfläche
• Bewohner in der Mietwohnung
• Verbrauch
• oder Anzahl der Wohnungen

orientieren. Einen entsprechenden Hinweis zum verwendeten Umlageschlüssel finden Mieter in der Abrechnung. Der Vermieter hat das Recht, den Umlageschlüssel zu ändern, wenn dadurch eine fairere Umlage der Kosten ermöglicht wird.

Heizung in der Heizperiode

Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, Mieter eine funktionsfähige Heizung während der Heizperiode zur Verfügung zu stellen. Es muss möglich sein, die Räume auf mindestens auf 20 Grad und nachts (23:00 bzw. 24:00 – 6:00 Uhr) auf 18 Grad Celsius heizen können. Außerhalb der regulären Heizperiode besteht hingegen kein Recht auf eine dauerhaft verfügbare Heizung.

Manche Mieter heizen so wenig wie möglich, um Kosten zu sparen. Das kann manche Vermieter unruhig machen, da richtiges Heizen eines der besten Mittel zur Vorbeugung von Schimmel ist. Aber Mieter sind nicht gesetzlich dazu verpflichtet, zu heizen. Falls es durch das falsche Heiz- und Lüftungsverhalten zu Schimmel in der Immobilie kommt, dann müssen Mieter für die Beseitigung bzw. Reparaturkosten von Kälteschäden zahlen.

Erstellung & Durchsetzung der Hausordnung

Die Hausordnung ist eines der wichtigsten Regelkataloge jedes Mehrfamilienhauses oder auch Gewerbeobjektes. Die Hausordnung soll das harmonische Zusammenleben in einer Gemeinschaft von Bewohnern sicherstellen. Sollte ein Mieter gegen die Hausordnung verstoßen, muss der Vermieter den Mieter entsprechend schriftlich abmahnen. Wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft & Eigentümer mit einer Hausverwaltung zusammenarbeitet, überwacht der Hausverwalter die Einhaltung und Ausführung der Hausordnung.

Sollen im Rahmen des Mietverhältnisse Rechte und Pflichten des Vermieters durch die Hausordnung auf die Mieter übertragen werden (etwa die regelmäßige Reinigung von Treppenhäusern oder Kellerräumen), so muss die Hausordnung explizit Teil des Mietvertrages sein. Ansonsten sind nur "regelnde Inhalte" (etwa Ruhezeiten) in der Hausordnung erlaubt.

Garten und Grundstückspflege

Was sind die Pflichten eines Vermieters, wenn es um die Pflege des Gartens bzw. Grundstücks geht?

Wenn der Vermieter möchte, dass sich die Mieter um die Gartenpflege kümmert, muss das im Mietvertrag entsprechend festgehalten werden. Sonst bleibt der Vermieter weiterhin für die Pflege verantwortlich. Zur Gartenpflege gehören Aufgaben zur Instandhaltung des Gartens: Rasen mähen, Unkraut jäten etc.

Größere Gartenarbeiten, wie das Fällen eines Baums, ist jedoch stets Pflicht des Vermieters.

Bescheinigungen des Wohnungsgebers

Vermieter sind dazu verpflichtet (§ 19 BMG) dem Mieter eine sogenannte Wohnungsbescheinigung (Vermieterbescheinigung) auszustellen. Diese Bescheinigung dient als Nachweis dafür, dass die Mieter tatsächlich in der Immobilie wohnen. Mieter benötigen diese Wohnungsgeberbescheinigung zum Beispiel für den Abschluss von Versicherungen oder auch um sich bei der Meldebehörde umzumelden. Die Behörde verlangt die Bescheinigung, um gegen Scheinwohnsitze vorzugehen.

Rechte von Vermietern

Feststeht, dass Eigentümer mit der Vermietung einer Immobilie einigen Pflichten nachkommen müssen. Wie sieht es aber nach den Rechten von Vermietern aus? Wann darf ein Vermieter die Miete erhöhen, den Mieter kündigen oder Kosten umlegen?

Formfreier Mietvertrag

Der Vermieter hat das Recht auf einen formlosen Mietvertrag. Das bedeutet: Eine mündliche Vereinbarung reicht aus, damit ein Mietverhältnis rechtswirksam ist. Das klingt aber nur in der Theorie gut, wenn Vermieter sich gerne den Papierkram sparen möchten. In der Praxis ist eine mündliche Vereinbarung nicht empfehlenswert. Bei einer mündlichen Vereinbarung haben weder Vermieter noch Mieter im Streitfall ein Dokument, auf das sie sich berufen können. Daher empfiehlt immer einen schriftlichen Mietvertrag aufzusetzen.

Kündigung von Mietern

Wie und wann eine Vermieter eines Mieters kündigen darf, ist im Mietrecht festgehalten. Wenn es sich um einen unbefristeten Mietvertrag handelt, darf der Vermieter bei berechtigtem Interesse das Mietverhältnis ordentlich kündigen.

Ein berechtigtes Interesse für die Kündigung eines Mietverhältnisse besteht in folgenden Fällen:

• Eigenbedarf
• Wirtschaftliche Gründe
• Vertragsverletzung

Sollte der Mieter mit den Mietzahlungen mehr als zwei Monate im Rückstand sein oder hat anderweitig schwerwiegend seine Pflichten verletzt, darf der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Besonders das Mietausfallrisiko (sprich, dass die Mieter ihre Mieten nicht zahlen), stellt eines der größten Risiken für Vermieter dar. Hiergegen hilft nur eine sorgfältige Prüfung der potenziellen Mieter.

Mietkautionsforderung

Die Mietkaution wird im Rahmen des Mietvertrages zwischen Mieter und Vermieter vereinbart. Eine gesetzliche Pflicht zur Vereinbarung einer Mietkaution gibt es nicht. Vermieter haben aber ein Recht, die Hinterlegung einer Kaution bei Mietbeginn zu verlangen.

Die Höhe der Mietkaution muss zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt werden. Die Summe darf dabei drei Netto-Monatsmieten (ohne Nebenkosten) jedoch nicht übersteigen.

Der Vermieter muss die erhaltende Mietkaution entsprechend verzinst anlegen und hat diese, sofern keine Mängel nach Auszug der Mieter bestehen, auch wieder zurückzuzahlen.

Mieterhöhung bei laufenden Mietverträgen

Die Miete darf von dem Vermieter grundsätzlich jederzeit erhöht werden, aber nur unter Angabe eines berechtigten Grundes. Das ist gesetzlich im § 558 BGB (öffnet in neuem Fenster) festgelegt. Mögliche Gründe einer Mieterhöhung sind allgemein gestiegene Mieten in der Region (Ortsübliche Vergleichsmiete) oder durchgeführte Modernisierungen an Wohnung und Gebäude. Vermieter müssen ihre Mieter in Schriftform über die Erhöhung der Miete informieren. Ist die Mieterhöhungsankündigung formal fehlerhaft, kann dies dazu führen, dass die Mieterhöhung im Ganzen unwirksam ist.

Bei laufenden Mietverträgen ist der Anstieg der Mieten in einem Zeitraum von 3 Jahren auf ein Maximum von 20 Prozent begrenzt (§ 558 Abs. 3 BGB (öffnet in neuem Fenster)).

Ohne die Zustimmung der Mieter ist eine Mieterhöhung nicht möglich.

Mieter haben nach Zugang der schriftlichen Mieterhöhungsankündigung eine „Überlegungsfrist“ von zwei Monaten, um die Anpassung zu prüfen und ihr zuzustimmen, stillschweigend hinzunehmen oder zu widersprechen.

Umlage von Betriebs- und Nebenkosten

Durch die Betriebskostenabrechnung erhalten die Mieter einen klaren Überblick über die angefallenen Kosten und können diese nachvollziehen. Gleichzeitig bietet sie dem Vermieter eine rechtliche Grundlage für die Umlage der Betriebskosten.

Umlagefähige Kosten sind Ausgaben, die im Mietvertrag festgelegt sind und vom Vermieter auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Das sind beispielsweise Heizkosten, Wasser- und Abwasserkosten oder Müllabführgebühren, alle umlegbaren Betriebs- und Nebenkosten sind im Rahmen des Mietvertrages festzuhalten. Am einfachsten verweisen Vermieter im Mietvertrag hierzu auf die Betriebskostenverordnung. Bei Gewerbemietverträgen sollten die umlegbaren Nebenkosten klar und und umfassend aufgeführt werden.

Wohnungsbesichtigungen nach der Schlüsselübergabe

Nach der Schlüsselübergabe hat der Vermieter nur noch in bestimmten Fällen ein Recht darauf, die Wohnung zu besichtigen. Generell gilt, dass der Vermieter keine Zweitschlüssel besitzen und keine „Stippvisiten“ bei dem Mieter durchführen darf. Der Vermieter würde sich hierbei strafbar machen, da es sich dann um Hausfriedensbruch handelt.

Wann darf der Vermieter die Immobilie nach der Schlüsselübergabe also betreten? Dafür muss ein Besichtigungsrecht (§ 809 BGB) bestehen. Das bedeutet: Eine Besichtigung der Wohnung ist dringend notwendig. Beispiele, die eine Besichtigung rechtfertigen:

• Wohnungsbesichtigungen, weil die Immobilie neu vermietet oder verkauft werden soll
• Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen planen und durchführen
• Zählerablesungen
• Behebung von dem Mieter gemeldeten Schäden
• Gerechtfertigte Gründe zu glauben, dass die Wohnung nicht vertragsgemäß genutzt wird (unerlaubte Untervermietung, Haltung von Gifttieren)

In solchen Fällen muss die Vermieter den Besuch schriftlich mit Angabe des Grunds ankündigen und einen Termin mit dem Mieter vereinbaren.

Tierhaltung in der Mietwohnung

Vermieter dürfen Mieter das Halten von Tieren verbieten, sofern sich diese außerhalb des zumutbaren Rahmens bewegt. Unzumutbar ist eine Tierhaltung dann, wenn es sich um große oder exotische Tiere handelt. Wenn ein Mieter zum Beispiel giftige Schlangen halten möchte, muss er vorher die Erlaubnis des Vermieters einholen, die die Anfrage ablehnen darf.

Ein grundsätzliches Recht, die Tierhaltung pauschal zu untersagen, besteht indes nicht.

Was dürfen Vermieter nicht?

Vermieter müssen gewissen Pflichten nachkommen, haben aber auch einige Rechte innerhalb eines Mietverhältnisses, von denen sie Gebrauch machen dürfen. Diese Rechten haben dennoch Grenzen und Vermieter sollten stets wissen, wo diese Grenzen sind. So können sie rechtliche Fehltritte vermeiden:

• Grundlose Kündigung von Mietverhältnissen: Die Kündigung eines Mietverhältnisses muss immer fristgerecht und unter Angabe eines berechtigten Grundes erfolgen.
• Wohnungsbesichtigung ohne Zustimmung der Mieter: Bevor ein Vermieter die Wohnung eines Mieters besichtigen darf, muss er den Besuch schriftlich ankündigen und einen berechtigten Grund dafür angeben.
• Schlüssel einbehalten: Der Vermieter ist nicht erlaubt einen Zweit- oder Generalschlüssel der Wohnung zu besitzen bzw. sich mit einem solchen Zugang zur Wohnung zu beschaffen. Das würde als Hausfriedensbruch gelten.
• Versorgung abdrehen: Der Mieter ist mit ihren Mietzahlungen im Rückstand oder weigert, sich nach begründeter Kündigung auszuziehen? Das ist zwar ein sehr frustrierender Zustand, jedoch erlaubt dies dem Vermieter nicht, die Versorgung abzudrehen.
• Untervermietung untersagen: Generell darf der Vermieter eine Untervermietung der Immobilie nicht verbieten. Eine Untervermietung ist trotzdem nur dann erlaubt, wenn der Vermieter ihr zustimmt. Der Vermieter darf in folgenden Situationen eine Untervermietung verweigern:
  • Die gesamte Wohnung soll untervermietet werden
  • Die Wohnung wäre überbelegt
  • Die Untermieter ist unzumutbar
  • Die Untermiete, die an den Hauptmieter gezahlt werden soll, liegt bei mehr als 10 % über dem Mietspiegel
• Tierhaltung untersagen: Vermieter dürfen Kleintiere in Wohnungen nicht verbieten. Nur bei großen oder exotischen Tieren müssen Mieter die Erlaubnis des Vermieters einholen. Selbst wenn im Mietvertrag ein Verbot jeglicher Tiere aufgenommen wurde, ist dieses nicht rechtswirksam.
• Rauchen verbieten: Generell darf der Vermieter das Rauchen in der Immobilie nicht verbieten. Das liegt daran, dass das Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört (BGH, Az.: VIII ZR 124/05). Wenn es durch das Rauchen zu Schäden in der Wohnung kommt, wie vergilbte Wände, müssen die Reparaturkosten oder Beseitigung der Schäden von dem Mieter getragen werden.

Unterstützung durch die Mietverwaltung

Die Verwaltung einer Immobilie ist mit viel Verantwortung und Aufgaben verknüpft. Vermieter haben eine Vielzahl an Pflichten und Rechte, denen sie nachkommen müssen bzw. durchsetzen sollten. Die Rechte und Pflichten des Vermieters zu kennen ist sehr wichtig, da Fehler zu rechtlichen Konsequenzen führen und teuer werden können. Daher entscheiden sich viele Vermieter, mit einer Hausverwaltung zusammenzuarbeiten, die beim Management der Mietverhältnisse unterstützt. Die professionelle Mietverwaltung hilft Vermietern bei:

• Kaufmännischer Betreuung der Immobilie(n)
• Überwachung der pünktlichen Mietzahlung
• Durchführung Mietpreis­anpassung
• Abnahme der Wohnung beim Ende des Mietverhältnisses
• Jährliche Betriebskosten Abrechnung
• Veranlassung von notwendiger Instandhaltung
• Detailorientiertes Mahnwesen

Die Zusammenarbeit mit einer Hausverwaltung kann sich vorwiegend dann rentieren, wenn Vermieter nicht genug Zeit haben, um sich ausreichend in die Thematik einzuarbeiten und fortwährend damit zu beschäftigen. Die Verwaltung unterstützt den Vermieter, mit ihrer Expertise und durch die Übernahme verschiedener Aufgaben.

Fazit - Rechte und Pflichten von Vermietern

Viele Eigentümer entscheiden sich aus den verschiedensten Gründen dafür, ihre Immobilie zu vermieten. Bei der Vermietung einer Immobilie ist es wichtig zu wissen, welche Pflichten damit einhergehen, was Vermieter und was sie nicht machen dürfen.

Eine Immobilie zu vermieten, kann sich schnell überfordernd anfühlen, daher empfiehlt es sich für Eigentümer mit Haus- bzw. Mietverwaltungen zusammenzuarbeiten. Bei den Verwaltern handelt es sich um ausgebildete Experten, die den Vermieter beim Management seiner Vermietungen und der damit einhergehenden Pflichten, Rechte und Aufgaben unterstützen.

FAQs - Aufgaben und Ansprüche von Vermietern