Zu einem Eigentümerwechsel in einer WEG kommt immer dann vor, wenn eine Immobilie verkauft, verschenkt oder vererbt wird. Vor allem aber bei den Käufern oder auch den weiteren Miteigentümern innerhalb einer WEG wirft ein Eigentümerwechsel meist viele Fragen auf: Welche Rechte und Pflichten haben die alten Eigentümer noch? Wofür ist die neue Eigentümer nach der Übertragung zuständig? Wie sieht es hinsichtlich Sonderumlagen oder Hausgeldrückständen aus?
Um zu wissen, was bei einem Eigentümerwechsel innerhalb einer WEG auf Sie zukommt, worauf Eigentümer achten sollten und wie die WEG-Verwaltung Sie dabei unterstützen kann, wird in diesem Ratgeber erklärt.
- Beim Erwerb einer Eigentumswohnung kaufen die neuen Eigentümer nicht nur die einzelne Wohnung, sondern auch einen Teil des Gemeinschaftseigentums (Miteigentumsanteile MEA). Die Teilungserklärung, die von der WEG erstellt wurde, legt genau fest, was zu welchen Anteilen den einzelnen Eigentümern gehört.
- Für den Eigentümerwechsel sind die neuen und alten Eigentümer dazu ggf. verpflichtet, sich vor dem Wechsel eine Verwalterzustimmung einzuholen, sofern diese in der Teilungserklärung der Gemeinschaft vorgeschrieben ist.
- Falls die gekaufte Wohnung bei Eigentümerwechsel vermietet ist, dann übernimmt der neue Eigentümer den Mietvertrag und auch alle damit verbundenen Rechte und Pflichten.
Grundlagen Eigentümerwechsel in einer WEG
Der Eigentümerwechsel beschreibt den Fall, wenn das Eigentum an einer Immobilie von einer Person auf eine andere übertragen wird. Es gibt verschiedene Situationen, in denen ein Eigentümerwechsel stattfindet:
- Die Immobilie wird vererbt: Eine Immobilie wird basierend auf § 1922 ff. BGB (öffnet in neuem Fenster) durch einen Erbschein auf die Erben der Verstorbenen überschrieben.
- Die Immobilie wird verkauft: Eine Immobilie wird durch einen Kaufvertrag von dem Verkäufer auf den Käufer übertragen (§ 929 ff. BGB (öffnet in neuem Fenster)).
- Die Immobilie wird zwangsversteigert: Sollte eine Immobilie zwangsversteigert werden, wird die Immobilie in einer öffentlichen Versteigerung an die Höchstbietenden übertragen (§ 854 ff. ZPO (öffnet in neuem Fenster)).
- Eigentümerwechsel bei Scheidung: Bei einer Scheidung kann ein Eigentümerwechsel durch gesetzliche Zuordnung erfolgen.
Erwerb von Eigentum an einzelnen Wohnungen
Beim Kauf einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus wird zusätzlich Teileigentum an dem Gemeinschaftseigentum der WEG erworben. Es wird hier von Teileigentum gesprochen, weil die Flächen außerhalb des Sondereigentums (der Wohnungen), das sogenannte Gemeinschaftseigentum, allen Miteigentümern zu jeweiligen Teilen gehört. Bei diesem Teil handelt es sich um einen „ideellen Anteil“.
Die Nutzung des Gemeinschaftseigentums wird in der Hausordnung geregelt.
Die Teilungserklärung, die von der WEG erstellt wurde, legt genau fest, was zu welchen Anteilen den einzelnen Miteigentümern gehört. Das ist in der Regel die Wohnung, dazugehörige Keller- und Dachbodenräume und evtl. ein Parkplatz.
Dauer des Erwerbs einer Wohnung
Ab wann genau gilt der Immobilienkäufer offiziell als neuer Eigentümer? Wenn eine Immobilie gekauft wird, gilt der Käufer offiziell als neuer Eigentümer, wenn er im Grundbuch eingetragen wurde.
Für die Änderung im Grundbuch muss ein (notariell beglaubigter) Kaufvertrag vorliegen. Im Rahmen dessen wird bereits eine sogenannte Auflassung im Grundbuch eingetragen. Diese garantiert dem Käufer, dass die Immobilie nicht vor Umschreibung an Dritte verschenkt, verkauft oder anderweitig belastet wird. Dem Notar sollten zur Erstellung des Kaufvertrags die Teilungserklärungen, das Baulastenverzeichnis und ggf. ein Erbbaurechtsvertrag geschickt werden.
Danach reicht den Notar die Änderung bei Grundbuch ein. Bis die Umschreibung der Liegenschaft erfolgt, kann es bis zu mehreren Wochen dauern. Die Wartezeit ist immer abhängig von der Auslastung des jeweiligen Amtsgerichts.
Übergabeprotokoll beim Eigentümerwechsel
Was bei einer Schlüsselübergabe auf keinen Fall fehlen darf: Ein Übergabeprotokoll.
Im Kaufvertrag wird der Zeitpunkt der Schlüsselübergabe festgelegt. Bei der Schlüsselübergabe sollte unbedingt ein Übergabeprotokoll geschrieben werden. Hierbei werden alle möglichen Mängel und Zählerstände festgehalten, damit es später zu keinen Streitigkeiten kommt. Daher ist es auch wichtig, dass alle Parteien am Ende das Protokoll unterschreiben und eine Ausfertigung mit nach Hause nehmen.
Im Übergabeprotokoll kann darüber hinaus auch festgehalten werden, welche Unterlagen übergeben wurden. Denn mit einer neuen Immobilie gehen auch einige Verträge, Versicherungen und Lasten über. Neue Eigentümer sollten spätestens bei der Schlüsselübergabe darauf achten, dass folgende Unterlagen übergeben worden sind:
- Energieausweis
- Nachweis über Sanierungen o.ä.
- Versicherungsverträge bzw. -scheine
- Dienstleistungsverträge
In der Regel sollten Immobilienkäufer diese Unterlagen bereits vor dem Kauf der Liegenschaft anfordern und prüfen. Sie sind allesamt relevant für die Bewertung der Immobilie.
Verbindlichkeiten & Sonderumlage beim Eigentümerwechsel – Auswirkungen auf die WEG
Die neuen Eigentümer haben innerhalb der WEG Verbindlichkeiten gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Was passiert mit diesen Verbindlichkeiten, wenn der Eigentümer einer Immobilie wechselt? Hierbei gibt es drei wichtige Posten zu beachten:
- Hausgeld
- Sonderumlagen
- Erhaltungs- / Instandhaltungsrücklagen
Beim Hausgeld und beschlossenen Sonderumlagen ist der Eigentümer verpflichtet zu zahlen, der bei der Fälligkeit der Zahlung im Grundbuch eingetragen ist/war. Ausstehende Zahlungen werden somit nicht an die neuen Eigentümer weitergegeben. Einen Anspruch auf Herausgabe eines Anteils der Instandhaltungsrücklagen hat der Verkäufer nicht. Die Erhaltungsrücklagen sind Gemeinschaftseigentum.
Wenn es in einem bestimmten Beschluss zu Nach- oder Rückzahlungen kommt, ist die Eigentümer, die bei der Beschlussfassung im Grundbuch stand, für anfallende Nachzahlungen zuständig bzw. erhält eventuelle Rückzahlungen.
Verwalterzustimmung
Damit es sich bei dem neuen Miteigentümer um eine zahlungsfähige Person handelt, die in die Eigentümergemeinschaft aufgenommen wird, können die potenziellen Käufer vor dem Wechsel von der Verwaltung geprüft werden. Daher muss vor dem Verkauf einer Eigentumswohnung die Verwalterzustimmung eingeholt werden (§ 12 WEG (öffnet in neuem Fenster)). Dazu muss eine entsprechende Verwalterzustimmung in der Teilungserklärung der Gemeinschaft vereinbart sein.
Bei der Prüfung schauen Verwaltungen auch, ob bei dem bestehenden Eigentümer Hausgeldrückstände bestehen oder eventuelle Verstöße gegen die Gemeinschaftsordnung vorliegen. Sollte dies der Fall, wird die Verwaltung die Zustimmung zum Verkauf so lange versagen, bis der Eigentümer seine Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft erfüllt hat.
Wichtig: Die Verwalterzustimmung muss auch bei dem Eintritt eines neuen Eigentümers erfolgen, der die Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung erhalten hat.
Mietverwaltervertrag beim Eigentümerwechsel
Wenn ein Eigentümer mit einer Mietverwaltung zusammenarbeitet, dann läuft der Vertrag mit der Verwaltung bei einem Eigentümerwechsel normal weiter. Der Vertrag kann aber durch ein Sonderkündigungsrecht aufgehoben werden. Davor sollten sich die neuen Eigentümer aber darüber bewusst sein, welche Arbeit auf sie zukommt. Wenn eine Immobilie vermietet wird, kann die Zusammenarbeit mit einer Mietverwaltung viel Arbeit und Aufwand von dem Eigentümer fernhalten.
Die Mietverwaltung übernimmt sämtliche Kommunikation mit dem Mieter, hat einen Überblick über den Zustand der Immobilie und kümmert sich um anfallende Reparaturen o.Ä. und übernimmt die Organisation der Nebenkostenabrechnung. Viele Eigentümer entscheiden sich daher weiterhin, mit einer Mietverwaltung zusammenzuarbeiten, um den Prozess des Eigentümerwechsels und des darauffolgenden Mietmanagements sorgenfrei zu gestalten und so wenig extra Aufwand wie möglich zu haben.
Vertragsübergang bei Eigentümerwechsel
Mit einer Eigentumswohnung gehen etliche Versicherungs- und Versorgungsverträge Hand in Hand. Bei einem Eigentümerwechsel müssen alle Vertragspartner von dem Wechsel informiert werden, die die Rechnungen dann entsprechend an den neuen Eigentümer schicken. Da manche Verträge für den neuen Eigentümer interessant sein könnten, werden die Verträge beim Eigentümerwechsel oftmals einfach übernommen.
Wenn der Käufer aber etwa den Energieversorger wechseln will, kann er dem bisherigen Versorger durch ein Sonderkündigungsrecht dank des Eigentümerwechsels kündigen und sich einen neuen suchen.
Die Gebäudesicherung geht durch die Eintragung ins Grundbuch automatisch an den neuen Eigentümer über. Auch hier kann der neue Eigentümer Gebrauch von ihrem Sonderkündigungsrecht machen und der Gebäudesicherung innerhalb von vier Wochen außerordentlich kündigen, um sich einen anderen Anbieter zu suchen.
Übergang von Mietverträgen
Wenn eine Immobilie vermietet wurde, laufen die Mietverträge auch bei einem Eigentümerwechsel normal weiter. Das bedeutet, dass der Käufer alle im Mietvertrag vereinbarten Rechte und Pflichten übernimmt.
"Kauf bricht nicht Miete."
Die neuen Eigentümer sollten ihre Mieter über den Eigentümerwechsel informieren und die neuen Bankdaten teilen, damit die Miete nicht versehentlich an den alten Vermieter gezahlt wird.
Übergabe von Mietkautionen im Rahmen des Verkaufs
Bei der Handhabung der Mietkaution gibt es zwei Möglichkeiten: Der alte Vermieter zahlt die Mietkaution an den Mieter aus oder die Mietkaution wird mit Zustimmung des Mieters an den neuen Vermieter übertragen.
Wenn die Mietkaution mit Zustimmung des Mieters auf den neuen Vermieter übertragen wird, ist auch der neue Vermieter für die Auszahlung der Kaution (zusätzlich der Zinsen) nach dem Ablauf des Mietverhältnisses verpflichtet (§ 566a Satz 1 BGB (öffnet in neuem Fenster)).
Achtung: Sollte keine Zustimmung eingeholt werden, kann der alte Vermieter für die Auszahlung der Kaution verpflichtet werden.
Änderung der Mietzahlungen
Dem neuen Eigentümer ist es aus rechtlicher Sicht nicht erlaubt, nach dem Immobilienkauf die Miete der Immobilie zu erhöhen. § 558 BGBB (öffnet in neuem Fenster) schreibt vor, dass die Miete mindestens 15 Monate nach Verkauf nicht erhöht werden darf. Nach Ablauf dieser Zeit können Eigentümer die Miete anheben, dabei müssen sie aber die ortsübliche Vergleichsmiete beachten und dürfen nicht mehr als zehn Prozent draufschlagen. Weiterhin gilt, dass sich die Miete in einem Zeitraum von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent erhöhen darf.
Nebenkostenabrechnungen beim Eigentümerwechsel
Bei einem Eigentümerwechsel gehen die Verpflichtungen bzgl. der Nebenkostenabrechnung auf den neuen Eigentümer über. Die Pflicht teilt sich bei einem Eigentümerwechsel nicht auf den vorherigen Vermieter und den neuen Eigentümer auf, auch wenn der Eigentümerwechsel während des Abrechnungsjahres erfolgt. Das bedeutet, dass der im Grundbuch eingetragene Eigentümer für die gesamte Betriebskostenabrechnung des laufenden Jahres zuständig ist.
Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel
Bei der Sanierungspflicht innerhalb einer WEG sind Eigentümer nicht alleinverantwortlich für eine energetische Sanierung. Solche Sanierungen betreffen immer die gesamte Eigentümergemeinschaft. Beim Kauf einer Eigentumswohnung besteht also nicht wie bei dem Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses eine Sanierungspflicht, die innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf erfolgen muss.
Käufer können sich aber vor dem Kauf informieren, ob in der zugehörigen Wohnungseigentümergemeinschaft in der näheren Zukunft bereits Sanierungsmaßnahmen geplant sind, denn für diese Kosten werden sie ggf. mitverantwortlich.
Begleitung des Eigentümerwechsels durch eine Hausverwaltung
Wenn mit einer Verwaltung zusammengearbeitet wird, übernimmt die Hausverwaltung viele Prozesse und Aufgaben, die bei einem Eigentümerwechsel anfallen. Das beinhaltet auch, Ansprechpartner zu sein für Fragen rund um Aufgaben und Pflichten von Verkäufer und Käufer.
Hausverwaltungen agieren oft als Kommunikationsschnittstelle und unterstützen den Eigentümerwechsel proaktiv. Vor allem auch bei der Übertragung von Dokumenten und Verträgen können Verwaltungen eine wichtige Rolle spielen. Außerdem übernimmt die Hausverwaltung die Einführung des neuen Eigentümers in die Eigentümerversammlung und erklärt wichtige Abläufe.
Die WEG-Verwaltung unterstützt neue und bestehende Miteigentümer beim Eigentümerwechsel, sodass sich alle Beteiligten einer WEG sicher sein können, dass es zu keinen Störungen kommt.
Fazit
Ein Eigentümerwechsel ist neben vielem Papierkram auch oft mit vielen offenen Fragen verbunden, vor allem wenn der Eigentümerwechsel innerhalb einer WEG stattfindet. Die zuständige WEG-Verwaltung kann bei dem Eigentümerwechsel innerhalb einer WEG des Käufers und auch Verkäufer viele Sorgen abnehmen und sie durch den Prozess begleiten und unterstützen. Wenn Eigentümer den Prozess ohne Verwaltung bestreiten, ist es umso wichtiger, sich vorher zu informieren, worauf sie achten müssen, um den Wechsel so reibungslos wie möglich zu gestalten.